业内称推高房价首要原因是货币收入水平提高

　　推高房价的首要原因，是货币收入水平总体提高，差距拉大，钱不如以前值钱了

　　最近在一次讨论经济形势的座谈会上，我接着朋友们的话题，断断续续插话谈了几点看法。会议记录发给本人整理校对，我觉得比个人坐下来认真撰写的文章，更容易让人理解。因而愿意保持不很严谨的口语，作为短文发表，供给读者参考，欢迎批评指正。

　　对于我国钢材水泥消耗多的问题，我认为是由经济发展阶段决定的。任何事物都有发展阶段，即使是无生命的东西，譬如恒星与银河系，也有发展阶段。动物和植物就更有阶段了，孩子也好，树木也好，庄稼也好，城市也好，一切一切都有阶段。到了什么阶段，就会出现什么现象，需要一些什么东西。过了那个阶段，又不需要了。世界万物都是这样的。如果一个国家处于重点建设住房和交通设施的阶段，水泥钢材的消耗，难免多一些。

　　当然，国情不同，建房子消耗的钢材、水泥和木材的比例，就会不一样，甚至可能有很大差别。1985年我去西德，参观过他们制造房屋的工厂，流水线上走的预制墙壁，主要用木方和木板，中间夹泡沫保温材料。后来又随车到安装现场观看，打地基还是用了一些钢筋水泥。欧美家庭的二三层小楼，大量用木材建造。其实，我国古代的四合院建筑，也主要用木材，那时没有钢材水泥，即使有，也未必多用。

　　在土地与森林资源都已经非常短缺的当代中国，用钢材水泥建高楼，既节约土地，又保护森林，是非常合理的建材使用与消耗结构。欧美人均土地与森林资源多，不及时采伐木材也会腐朽在森林里，反而增加二氧化碳排放。因而，欧美多用木材建房，也是合理的。我国和那些国家的人口数量、资源状况不同，不可生硬对比。如果我国的中等收入家庭，家家都是一栋二三层的木制小楼，森林会砍伐殆尽，土地也难以支撑。所以，我国还是应当尽可能多用钢材水泥，多建一些公寓式住宅，较为适合国情。

　　说到房价，我的看法是有相当大的购买力支撑。倒退30年，无论一手房还是二手房，谁要报价1万元1平方米，谁发疯。那时候，有需求，没有购买力。购买力是件大事，是件实事，贷款也不是毫无根据随便发放的。现在买房子的人，有没有搞投资的，有，但比例不高，不是主流。城里的房子有没有空置的，有，但和几个人挤在一间房里的进城务工求职青年相比，数量还是少。

　　在我看来，推高房价的首要因素，是货币收入水平总体提高，差距拉大，钱不如以前值钱了，以后还将更不值钱。没有这一条，农民工即使都拿到当年周恩来总理二三百元的月工资，房子的价格也卖不上1平方米2000元。推高房价的第二因素，是建房的土地供应不足，房子没有积压到卖不出的程度。个别房子积压严重的城市，房价已经大幅度下降，这是供求规律，谁都不能违抗。推高房价的第三因素，是成千上万家中有房的青年，受大城市机会多、工资较高等多种因素吸引，不顾一切地非要跑到他没有房子的大城市谋职务工。

　　后面这个第三因素，有着深厚的背景，不是谁想劝止就能够停止的。他和她很清楚，他们两家现有的两所房子，将来要面临无人居住的局面。他们当中有的人，甚至更有远见，能够料到他们的独生女和别人的独生子结合，总共将有5地6所房子需要他们照料。但此时此刻，他和她正在热恋，哪有时间细想未来6所房子的处置方案，眼前要解决的紧迫问题是赶快买房结婚。芸芸众生，如此谋生，怎样看呢，只能用时代和阶段来解释：我国踏进了城乡住房结构调整与升级换代的历史时段。在这个时段上，现在1元钱的购买力，相当于未来的10元钱，正如38年前的39.5元月工资等于现在的3950元一样。物价只有这样变动，未来年轻一代的活劳动提供者，才有生活希望和劳动热情。

　　关于M2与GDP的比例，我有一个老观点，翻出来供大家参考。1990年我去日本考察财政投融资，第一次碰到“国富”这个统计指标。翻译成中文，应当叫“国民财富”。在很长的时间跨度内，日本的国富构成都是80%左右为地产，钢铁、机械制造、电器等产业的全部机器设备，加起来占国富的比例只有8%。这样的数字，一开始让我惊讶，但仔细想想，也可以理解。日本国土面积小，人口密度大，地产价格高，是一方面因素。土地在哪个国家都是最宝贵的资源，恐怕是更根本的原因。现在我国的土地也开始贵起来，房地产占国民财富的比重在上升。当土地产权进一步明晰后，单算地产，占国民财富的比重也不会低。

　　说这些，和M2与GDP的比例问题，有什么联系呢?仔细想，二者之间的关系密切。M2是货币存量，国民财富是实物资产的存量，而GDP是国民产值年度流量。大家看，M2更适合与谁进行对比呢?从历史数据看，60年前我国M2比GDP不足20%，现在升高到超过200%。比例变动为何如此巨大，因为二者是不同种类、不宜直接进行简单对比的经济量。看日本的统计数字，M2与GDP比例，也有很大变动，但M2比国富，则变动不很大，总计不到国富的1/3。

　　分析其中的原因，首先可以肯定：一国的社会信用规模，不容易达到其国民财富的一半。以家庭部门为例，有新买房者，首付20%、贷款80%买房，相对于房产的负债率为80%。但也有早些年买房者，贷款已经还得差不多了，相对于房产的负债率接近于0%。两方面一平均，大约40%多。而M2是社会信用总规模的一部分，从非金融机构债权人的角度看，除了M2，还有债券和基金等金融资产。扣除这部分不属于M2的金融资产，剩下的M2自然很难高于国民财富的40%。因而，存量与存量相比，M2与国民财富之间的比例关系相对稳定。

　　我国目前没有国民财富统计指标。20多年来，我和国家统计局的熟人，曾经多次谈论国民财富的统计问题，他们都说暂时办不到。目前我国的土地产权不明晰，都是国家或者所谓集体所有的，地产价值究竟多少，很难估算。但有一点可以肯定，1998年全面推行房改以来，商品房的建设与销售，猛烈推高我国的国民财富。不管你统计还是不统计，由此而迅速增长的实际国民财富，必然显著扩大社会信用规模，大幅度增加M2，使GDP相形见绌。但M2与国民财富相比，仍然还是个小东西。将来随着债券与基金、股票等其他金融资产的占比逐渐提高，M2相对于国民财富的比例，还将趋于降低。

　　至于国民财富与GDP之间的比例关系，可用穷小伙与老富翁作比喻。穷小伙只有1套蔽体衣服，尽管他刚打工的年收入很微薄，但比他1套衣服的财富存量还是多多了。老富翁则相反，他的财富存量比他的年收入流量多好多倍。当穷小子昂首阔步走出山沟，经过多年拼搏，终于成为老富翁的时候，他的个人财富与年收入之间的比例关系，发生惊人逆转。

　　一个经历多年战乱、反复折腾的贫穷国家，经过几十年的稳定发展之后，富裕起来，她的国民财富与GDP之比，同样会发生惊人逆转。截至今年6月底，相对于105万亿元的M2，按三比一倒算，估计我国的国民财富应当已经突破315万亿元人民币，其中大概有70%左右为地产。统计部门如若不信，欢迎他们拿出自己的数据，研究人员将从中受益。(《中国投资》供稿 作者：中国投资协会投资咨询专业委员会会长)