楼市的核心问题 是货币问题

　　近期召开的中央政治局会议，明确指出，做好房地产市场调控工作。中央再次提出做好房地产调控，是为了应对当前楼市存在的问题。中国指数研究院最新数据显示，11月全国百城住宅环比上涨0.68%，这已经是房价连续第18个月环比上涨，其中北京等10大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%。

　　货币供给

　　是房价走势的关键

　　做好房地产调控，应认清房价涨跌的本质问题。把握了楼市的本质问题，房地产调控就会提高有效程度。

　　房价涨跌及其走势取决于多个方面的因素，其中包括宏观经济、货币供应水平、可替代投资品市场状况、区位、相关社会心理状态、社会保障性住房供给水平以及税收因素，等等。货币供应从总体上影响房价走势，城市发展非均衡、公共服务供给非均衡、城市间机会非均衡等从结构上影响房价。税收因素对房价的影响既可以在总体方面影响房价，又可以在结构方面影响房价。

　　货币供给是决定房价走势的关键因素，也是首要因素。应该从这点认清房价涨跌的本质，即房价涨跌的核心问题是货币供应状况，由此，从这个意义上看，可以引申，房价问题的实质是货币问题。认清这个关键之后，民间房地产投资以及政府实施房地产调控才能作出正确判断。

　　美国次贷危机爆发的关键就是货币问题。在次贷危机爆发的前几年，美国实施偏紧的货币政策，提高利率，减少货币供应，最终引发房地产崩盘。认识中国自2003年至2013年的房地产市场现象，也应从货币这个角度去思索，才能找出问题的关键所在。固然，城镇化程度提高、居民收入提高或者所谓的“刚需”是影响房价的因素，但这些不是关键因素，关键因素是货币供应问题。

　　一般而言，在其他影响房价因素不变或不存在的情况下，货币供应水平与房价水平正相关。历史经验证明，货币供应快速增长时期，一般也是房价快速上涨时期。判断房价走势的一个重要指标是货币供应走势、货币政策走向。这是由于房地产投资是一个资金密集型类投资，需要大量资金投入。在货币供应不充足的情况下，房价难以保持持续上涨势头。

　　货币供给增长

　　支撑了高房价

　　人们一般会用房价收入比衡量楼市是否存在泡沫或泡沫的程度，这当然没错，但关键是房价收入比不能作为判断楼市问题的首要参考指标。如果用这个指标而不是用货币供应量作为首要指标，去判断楼市问题就会发生偏差。

　　货币供应影响房价的作用机理在于，当货币供应大幅扩张时，充裕的资金为房地产投资提供了基础，投资者获取信贷资金的便利程度增加以及机会成本低，另一方面，货币供应大涨必然引发物价大幅上涨、货币贬值，投资者以及普通居民必然通过投资或购买房地产应对，其结果是房价上涨;而当货币供应大幅缩小时，支撑房价的基础不存在，投资房地产的机会成本也会增加，市场流动性弱，其结果是投资者或普通居民倾向于持有现金资产，而不选择购买房地产，其结果是房价下跌。

　　从上面的分析可以看出，房地产业与银行业等金融业捆绑非常紧。从西方国家房地产市场发展历史可以看到，房地产崩盘必然引发金融崩盘。

　　2013年中国房价的表现是有趣的，这里以2013年的中国货币供应与房价之间的关系为例分析货币供应对房价的影响。

　　2013年北京、上海、深圳等一些城市房价又往上涨了一波。这既是出乎意料也是意料之中。出乎意料的原因是，按道理，房价经过之前几年的上涨已处于一个高位，能保持震荡就相当不错了，同时，尽管政府没有出台新的房地产调控措施，但也未放松调控，美国量化宽松政策也处于逐步退出预期当中。意料之中的原因是，2013年货币政策依然偏松，大量货币供给为高房价支撑提供了基础，特别是头半年一些银行放贷规模大幅增加，致使房价继续上扬。

　　房地产调控的关键

　　是控制好货币供应

　　根据中国央行公布的数据，2013年10月末，广义货币(M2)余额107.02万亿元人民币，同比增长14.3%。在货币供应充裕的情况下，人们对房价依然保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。

　　根据中国国家统计局公布的数据，2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，占房地产开发投资的比重为68.6%。上述数据表明，民间房地产投资热情依然高涨，到2013年11月依然有大规模资金流入房地产业，而且房地产拿地热情也依旧。中国国家统计局公布的数据，2013年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。在房价已经累积到一个高位情况下，大量资金依然涌入房地产业和房地产市场，这在世界房地产发展史上实属罕见。由于货币供应充足，2013年中国房地产市场并未出现大幅下挫情况，恰恰相反，北京、上海、南京、深圳等品牌化城市还出现大幅上涨情况。

　　从上述分析中，可以得出结论，做好房地产调控的关键是控制好货币供应以及货币流向。货币政策应成为房地产调控的核心。一方面，控制好货币总量和货币投放节奏，另一方面控制好货币流向。同时，重点辅之以税收政策。党的十八届三中全会提出，完善房产税法并适时推进改革。由此可以看出，房产税改革是必然方向。房产税改革应稳步推进，不宜操之过急，特别是尽量不要对中低收入者造成较大影响。