降准利好楼市：房企资金链缓解 房价或迎反弹

　　时隔两年多之后，中国昨日(2月4日)晚间宣布再次实施全面降准，2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，同时还针对性地实施定向降准措施。

　　这是自去年11月21日央行宣布降息以来，货币政策再次宽松化，也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来利好。

　　业内人士分析称，当前全球掀起货币宽松潮，中国经济下行压力加大，此番央行超过市场预期的降准将进一步利好楼市，放大房地产市场交易额和房企资金量，有助于房地产市场的进一步回暖升温。

　　提振楼市信心 刺激楼市交易

　　来自中原地产的数据显示， 2014年1月全国主要的54城市合计住宅签约24.66万套，环比去年12月的31.87万下调了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上涨，这也意味这今年楼市开局要比去年好。

　　在这种情况下，央行降准将放大市场利好。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前无论中国经济还是全球经济均不乐观，央行下调存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨。信贷政策松绑的通道已经开启，楼市将获益最大。

　　他认为，对于购房者而言，面对近期层出不穷的刺激政策，入市的积极性会继续提高。

　　上海中原地产咨询总监宋会雍表示，降准尚不足以化解房企库存压力和资金现况的窘迫，但有利于提振楼市信心，一冲1月份成交不力和限购令松绑辟谣的阴霾。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，降准利好效应会在春节后在市场中释放，促进3月份房地产市场成交量的回升。

　　从过往历史看，降准与降息是房地产发展的推进剂，只要降准，无一例外都能够带来成交方面的明显拉高。例如2011年12月降准后一周成交基本持平，降准后一月成交放大22%。

　　降准对于楼市的刺激作用，统计局的有关数据可以提供有利证明。

　　在过去一年间央行曾两次定向降准，首先是从2014年4月25日起，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点；之后是从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行，下调人民币存款准备金率0.5个百分点。在经历上述两次定向降准后，房地产企业资金情况和全国商品房交易量都有较大幅度上升。

　　国家统计局数据显示，2014年前4个月，房地产开发企业投资资金来源一直维持在6万多亿元的水平，但5月投资资金迅速升至7.8万亿元，6月更增加至9.1万亿元，此后企业投资资金来源总额一路上涨，至2014年12月已达15.67万亿元。

　　同时，存款准备金率的下调对楼市销售额也有一定的影响。2014年上半年全国商品房销售总额只有3.11万亿元，而到了下半年累计销售额已达到4.5万亿元。当然，2014年下半年楼市销售超过上半年，有取消限购、二套房贷政策放宽等多种因素，但央行2014年的定向降准也被认为对市场产生了一定的影响。

　　不过，宋会雍也坦言，此次降准临近春节，降准对楼市的影响或者到节后继续释放，成交上拉没有疑问，但要借机去化库存，还有相当的难度。楼市偏紧的局面，不会因为一次降准就全面松绑。

　　房企融资减负 资金链紧张可望缓解

　　2014年以来，房地产市场持续下行，而土地成本和融资成本不断上升，不少房企为缓解沉重的资金压力，不得不采取“以价换量”的销售策略，部分中小房企还要在拿地、销售等方面面临来自大房企的激烈竞争，再加上融资成本居高不下，房企利润不断遭到侵蚀。

　　统计数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债达到26692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减，还有部分房企公告利润大幅下降，一些房企甚至透露目前净利率已降至4%的水平。

　　在这样的背景下，本次央行全面降准对房企的重要意义不言而喻。

　　张大伟指出，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而存款准备金率下调对极缺钱的开发商来说是利好消息，意味着从银行贷款的难度降低，融资成本也将降低。受此影响，“一二线城市，楼市资金面将明显好转，房企最困难的时间已经过去。”

　　“市场预估迟早要降准，此时降起码恢复市场信心。”一家上市房企人士表示，虽然降准在短期内没有明显作用，但信号意义明显，货币政策越来越宽松是大势所趋，这对房地产这种资金密集型行业来说，是长期利好。

　　另外，也有观点认为，央行下调存款准备金率意在刺激整个经济环境，并定向针对三农及小微企业额外降准，对房地产行业的实际影响较小。

　　例如，中国农业银行首席经济学家向松祚预计，此轮降准，新型行业将获得更多资金支持，传统制造业、房地产业信贷资金依然趋紧。
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　　房贷折扣或加大 部分城市可能回归8.5折

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，此次央行降准对贷款买房人来说也有益处，按揭贷款会更加宽松、优惠利率幅度也可能更大。

　　事实上，近半年来，央行已推出多项房贷利好政策。曾在9月底颁布“930”房贷新政，内容涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，并于11月22日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

　　此后，各大银行首套房利率折扣略有松动，但幅度并不大，对楼市提振作用也较有限。据融360平台数据，截止目前，北京等一线城市房贷利率最低折扣多为9折，二三线城市也多为95折或基准，仅极少数银行可达85折，且享受折扣条件苛刻。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃表示，若没有货币政策降准的做法，此前很多救市方式的效果可能是“隔靴搔痒”。所以通过降准，能够通过货币效益而放大货币供应量，并能够直接增加商业银行可贷资金，这对于释放流动性，以及促进贷款利率的下调，有实质性的意义。也充分体现了央行开始展现杀手锏的时刻。

　　张大伟也预计，银行资金宽裕后，房贷有望继续宽松，部分城市的房贷折扣将可能在目前9折主流的基础上回归到8.5折。

　　房价或迎来反弹 三四线城市不乐观

　　央行降准，地产界普遍欢欣鼓舞，认为房价将可能迎来反弹。

　　中原地产首席市场分析师张大伟称，已经明显企稳的楼市，在再次降准的影响下难免出现暖上加暖现象，目前一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行，这种情况下，降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，而房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。

　　据中指院最新数据显示，2015年1月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次“回正”，其中一线城市房价反弹明显。

　　上海易居房地产研究院2月4日发布的《2014年去库存效果评价报告》指出，从存销比的指标看，在2014年年初35个一二三线城市存销比为12.4个月，7月份达到2014年月度最高值：18.7个月。随后在限购限贷政策松绑、央行降息政策效应释放等利好环境下，35个城市去库存的速度逐渐加快，到2014年年末已回落到14.3个月的水平。

　　观察历史数据，去年末的去库存水平，和2011年10月、2012年7月、2014年3月的水平相当。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，目前全国主要城市库存压力峰值已经过去，一线城市和部分二线核心城市呈现易涨难跌的态势。

　　张大伟表示，在降准后，一二线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。

　　不过，有分析人士认为，房地产市场不会因为降准而出现价格迅速反弹。德佑地产研究总监陆骑麟表示，从目前成交情况看，开发商很难上调价格；中房信研究总监薛建雄也持相同看法，他解释这是因为供应量仍然很大，房企难以通过上调房价修复利润率。

　　房地产市场在2014年经历了前所与以往完全不同的大低谷，虽然四季度成交数据有所上升，但目前市场去库存压力仍大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于此前企业盲动扩张导致库存增加，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题，也意味着2015年楼市“去库存”基调不会改变。

　　业内专家认为，降准难以扭转楼市调整的整体局势，特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市，去库存压力依然很大，以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整，金融机构对房地产开发贷款的态度也将更为审慎，因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。(腾讯财经综合)