房贷优惠青黄不接：还贷时长超1/3 还旧贷新不划算

　　9月30日，央行正式发文松绑“限贷”，利率下限为基准0.7倍，房贷还清再购房算首套。自此，楼市重回“不限购、不限贷”时代。新政刺激了相当一部分有改善居住条件需求的家庭，想提前结清房贷再次申请贷款购房。不过，这部分市民“还老贷新”似乎并不划算。《金证券》记者了解到，目前大部分银行针对首套房贷款仍然实行基准利率，7折利率仍然遥不可及。如果市民提前还了此前的七折利率贷款，享受目前大部分银行针对首套房实行的基准利率政策，那么，20年将要多还近30万元的利息。

　　提前还贷市民增多

　　新的房贷政策是这样的：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　随着房贷政策的松绑，考虑“还旧贷新”、改善居住条件的买房者也多了起来。

　　一家国有银行信贷人士告诉《金证券》记者，“根据政策，只有还清手中现有房贷，才能享受到目前的首套房房贷政策。”有相当一部分眼下就要买房的客户，目前不得不提前还贷。

　　由于许多贷款人士此前都享受到了至少八五折的优惠利率政策，而目前的利率政策为基准，因此，相当一部分市民目前仍处于走一步看一步的“等贷”状态。

　　房贷优惠青黄不接

　　尽管房贷新政规定“首套房贷款利率下限为基准0.7倍”，但是对于银行来说，真正实施起来不是一朝一夕的事。

　　《金证券》记者了解到，目前针对首套房，南京也仅有两家银行实行基准利率0.95倍的政策，其他大部分银行依然实行基准利率。

　　据了解，在2008年至2011年间，有相当长的一段时间里银行实行首套房贷打七折的政策，部分市民享受到了此优惠利率。

　　《金证券》记者做的一项小调查显示，目前手中有房屋贷款的朋友，有六成左右享受到了七折优惠利率，三成左右享受到了八折至八五折优惠利率，剩下不多的市民享受九折至基准利率1.05倍。

　　百万贷款20年多还26万7

　　银行人士提醒，对于“还旧贷新”的市民来说，不但要算算还旧贷新的中间成本，还要掂量一下还款是否已经超过1/3的时间，因为如果还贷时间超过三分之一，那么，“还旧贷新”更不合算。

　　一家国有银行信贷部人士给《金证券》记者算了一笔账：如果手上有七折利率的市民，以贷款100万元，还款期限20年计算，目前五年期以上贷款利率为6.55%，如果享受到七折利率为6.55%×0.7，月供为6342.47元，20年共要还利息52.94万元；而如果还了七折利率，实行目前的基准利率，同样贷款100万元，期限20年，那么月供为7485.2元，20年利息为79.64万元。如此算下来，20年利息相差26.7万元。

　　该信贷人士表示，事实上，如果原有贷款已经还了1/3，如果当初按揭选择的是常用的等额本息还款方式(就是每个月还款额一样)，一旦还款时间已过总贷款时间的1/3，相当于已向银行还了大部分的利息，此时提前还贷也不划算。

　　此外，一部分银行还规定，贷款还款时限没有超过一年可能要交违约金。因此，该人士建议，在“还老贷新”之前，一定要考虑手头的贷款优惠力度有多大，已经月供了多长时间等，否则得不偿失。