险企养老社区入住门槛高达400万 工薪层被挡在门外

        《证券日报》记者近日获悉，某险企4月24日将发售一款养老社区挂钩产品，初步规定客户购买该挂钩产品之后总缴保费达400万元以上的，可获得该险企养老社区不限时居住资格。

　　记者统计，截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产，超过24家险企涉足投资性房地产，超过85家地产商参与了养老地产的投资。

　　全国老龄工作委员会办公室研究院秘书长张磊告诉记者，一方面各机构纷纷涌入养老地产势必会形成抢食养老高端客户的态势；另一方面，中国的高端客户人群有限，并非所有高端人群都会住进养老社区，即使短期有大批客户入住，但长期来看，入住率、目标客户数量依然会遇到瓶颈。

　　每年仅能住1个月

　　记者了解，上述险企将要推出的这款养老社区挂钩产品，达到一定的保费额度之后才有资格入住养老社区。比如，客户所交总保费到达100万元，只能保证5年内每年可入住1个月；总保费200万元以上的，保证10年内每年可入住1个月；总缴保费达400万元以上的，可获得该险企养老社区不限时居住权。此外，要想享受养老社区服务的最低缴费标准大约是每年缴保费5万元、累计10年期缴50万元。

　　预售该款产品的销售人员告诉记者，“这款产品已经开始在全国各地路演，目前已经有800多名客户预订了该挂钩产品，预订之后可在全国16个省市自由选择入住。”

　　记者发现该险企养老社区的缴费模式类似泰康人寿，泰康人寿需缴纳200万元保费作为入住门槛。而根据上述险企销售人员的介绍，目前与养老社区对接的产品起价不等，投保人至少需要一次或多次缴纳不少于400万元的保费，才可以在达到法定退休年龄时获得不限时入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故。同时，如果入住的投保人低于养老社区的实际容纳量，投保人已经达到退休年龄的直系亲属可以优先入住。

　　但交了400万元不代表就不需要交纳其他费用。根据合同条款，购买保险只是取得了入住养老社区的资格，相当于免除了未来入住的房屋租金，而物业费、卫生费、水电费、护理费等仍需要入住后再进行缴纳。

　　和上述险企以及泰康人寿相比，合众人寿养老社区的入住资格则显得较为灵活。合众方面人士介绍，老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。一是即期客户入住，医疗保障金5万元起步，每床或每套起步租金800元，服务费1200元/人起步，两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之，每人除一次性缴纳5万元后，(如两人合住)每月至少还需缴纳2700元。二是通过购买保险入住，目前主要有两种产品。其中一款，每年交3万元，十年期，70岁后可以入住10年；另一款产品，每年交5万元左右，交10年，70岁后可以住终身。

　　需高端客户来支撑

　　张磊表示，各险企投资养老地产的一个核心目的是高端客户的再次开发，因为保险公司积累了一批高端客户，所以做养老地产有天然优势。

　　在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中，投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界。但工薪阶层投保的案例并不多见，高保费门槛将绝大多数工薪阶层挡在了养老社区的门外。

　　从全国来看，目前绝大多数的老人是根本住不起这些养老社区的，中国的老人不同于美国的老人，中国的多数老人并没有独立的资产，一大部分老人将多年的积蓄拿出来给子女买房了，根本没有钱去住高端养老社区。

　　张磊告诉记者，从传统观念上来说，不少老人不愿意在偏远的郊区颐养天年；子孙满堂带来的情感需求是养老社区所无法提供的。将老人送进养老社区，老人会感觉是“子女不要自己了”，这也是为什么现在市中心的养老院爆满排队，而郊区养老院却入住率不足50%、面临亏损的原因。

　　尽管目前美国经营已成熟的养老社区的入住率能达到95%以上，但中国的养老社区毕竟仍处于起步阶段，高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资，还必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户来支撑，保险公司将面临保费收不上来，却还要维持养老社区运营开支的尴尬局面。

　　尽管如此，险企并没有停止投资养老地产的脚步，据记者统计，截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产，超过24家险企涉足投资性房地产，超过85家地产商参与了养老地产投资。

　　今年4月份以来，生命人寿、前海人寿先后在深圳高价拿地，泰康人寿目前也已完成北上广三大一线城市的总体布局。根据泰康人寿的投资计划，未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%的部分投入到养老社区之中。此外，合众人寿、太平人寿也在纷纷在二三线城市大肆扩张。