险资抄底地产豪砸百亿入场 参与方式多样

　　南都记者统计获悉，仅从71家寿险公司的信息披露来看，从4月起至昨日，除去建信人寿等多家银保系公司主要与控股股东相关合作外，近期披露较多的是保险公司投向房地产业务的关联交易，相关资金超过100亿元。而据多家活跃险企的数据来看，直接投资房地产项目、股东贷款、信托融资和债权融资成为关键交易。有北京资深精算人对南都记者称，险企对房地产的直接投资有严格的监管。险企投资房地产后，会耗用较大的偿付能力，到了一定的节点，会选择其他的方式来运作房地产。

　　平安购入上海绿地国际广场

　　作为2 .6亿英镑(约合24亿元)在伦敦购楼的主力平安人寿[微博]，今年亦成为上海滩另一办公楼的实际持有人。

　　在已有陆家嘴(16.18, -0.14, -0.86%)办公室楼的情况下，平安人寿6月4日称，为满足自住办公需求，平安人寿拟购买上海绿地国际广场，办公楼建筑面积为7.59万平方米。为此，平安人寿与上海绿地恒滨置业有限公司签署了有关协议。5月底，与泽安投资、绿地恒滨签订转让协议，拟将项目和全部权利任务一并转让给泽安投资。平安人寿已向绿地恒滨先行支付项目款合计23.22亿元。

　　而南都记者从上海徐汇区住房保障和房屋管理局获悉，绿地恒滨早在2013年5月20日就获得上海绿地国际广场的预售许可。无独有偶，另一家寿企太平人寿亦在去年签订有关协议购买北京的京汇大厦。

　　股东贷款与增资促项目开发

　　险资投入地产的另一个较为普遍的方式是股东贷款或增资。为了解决子公司项目的资金需求，前海人寿近日则给5个项目高达14亿元的股东贷款，且借款期均为6个月，年利率为5.6%(6个月贷款基准利率)。

　　据南都记者统计，前海人寿韶关丹霞山、惠州罗浮山、深圳大鹏区、佛山新城、宝安中心区养老项目等5个项目中，有生态房地产、度假酒店、养老房地产等类型项目。其中，早已动工的韶关丹霞山生态项目商业街，预计2014年年中竣工验收，2014年第3季度正式投入使用。深圳大鹏区度假酒店项目拟今年二季度使该项目一次竣工验收，并于2014年年底部分投入使用。

　　不过，显然前海人寿的临时借款是因为项目的进度需要。据前海人寿官网显示，在增资款项手续办理及验资户期间，为确保工程进度不受影响，临时借款1亿元，用于增资款从验资账户解冻当日归还借款。前海人寿6月4日将现金1亿元、2 .5亿元分别作为增资款给予韶关、惠州两个子公司。

　　更多的保企选择直接增资的方式支持房地产项目或子公司，今年2月，太平人寿向太平养老产业投资有限公司增资5亿元，用以满足其上海周浦养老社区项目的资金需求。5月27日，平安人寿增资平安不动产股权10亿元，出资占比20%。

　　债权或信托计划输血

　　而收益较高的房地产债权和信托计划，也成为当前险企对关联公司的投资渠道。据6月13日官网信息显示，太平人寿于5月28日认购“太平资产-杭州市不动产债权计划(第二批)。浮动利率依据五年以上贷款利率。据披露，第二期的募集额度为20亿元。

　　南都记者亦发现，合众人寿保险股份有限公司近日购买了北京国际信托有限公司设立的集合资金信托计划(查询信托产品)，总金额为46.97亿，该信托计划基础资产所属融资主体为永泰房地产(集团)有限公司。而永泰房产与合众人寿的股东均为中发实业(集团)有限公司(简称中发集团)。此外，今年2月，泰康人寿拟认购“中信聚信汇金-地产基金9号集合资金信托计划”不超过4亿元，中信信托持有其8.8%的股份。

　　不过北京资深精算人士称，险企一般都用相关子公司的方式来操作房地产，一是可按股权投资来计算，偿付能力认可比例比直接持有高10%，二是可算算投资房地产，可按市值来估算。而子公司能做事情比较多，受到限制较少。

　　而保险业上海分析人士则称，信托和债权方式对险企而言，收益更为保障，也避开了投资房地产的额度要求。

　　平安人寿

　　23 .22亿购上海绿地国际广场

　　前海人寿

　　14亿元的股东贷款投养老地产

　　太平人寿

　　20亿元债权计划投杭州不动产

　　合众人寿

　　46 .97亿信托计划输血永泰房产