保险版以房养老叫好不叫座 推广难题亟待突破

　　备受关注和争议的"以房养老"终于一锤定音，正式迈出第一步。保监会日前召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，决定自7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期为两年，有完全产权的60周岁以上老人可将房屋抵押给保险公司领取养老金。与之前银行推行的"以房养老"产品不同，此次由保险机构主导。保险版"以房养老"终于来了，你怎么看?

　　保险版"以房养老"试行

　　"以房养老"并不是什么新鲜话题，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过"以房养老"试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。此次保监会推出"住房反向抵押养老保险"试点，意味着保险机构正式加入"以房养老"的队伍。

　　那么，什么是"以房养老"呢?公众一般谈论的"以房养老"，其实就是"反向抵押贷款"，也俗称"倒按揭"，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

　　即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

　　据悉，"反向抵押贷款"最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

　　据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。"一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。"上述人士称。

　　这就是银行版"以房养老"与保险版"以房养老"的两大区别：承担的长寿风险和房价波动风险不同。相较保险公司，国内银行推出的"反按揭"多为定期产品，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，能"养老"不能"送终"。其次，银行版的以房养老产品属于完全抵押性，房主的家人不能参与房屋处置后的"剩余"收益分配，甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。

　　据了解，目前具体"以房养老"保险产品还暂未出现。媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。实际上，《意见》对保险公司设置的门槛较低，要求申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元，且满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

　　保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。"因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。"一位资深保险人士表示。

　　不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。"作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。"该人士称。

　　"以房养老"曾遭遇滑铁卢

　　记者了解到，尽管幸福人寿、平安人寿等部分险企正在推动住房反向抵押养老保险产品的开发，但在没有明确盈利模式的情况下，保险行业整体而言均处于谨慎观望中，参与热情并不高，而这令未来试点面临不少现实的考验。金融机构为何参与积极性不高?事实上，国内"以房养老"仍需要跨越不少障碍。而此前"以房养老"多次推行均不成功的前车之鉴，也让保险版"以房养老"更加谨慎。

　　据悉，前几年，"以房养老"曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示："失败背后的原因主要有六点：包括银行等金融机构为规避市场风险，针对'以房养老'的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高;由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，'以房养老'观念短期难以改变;具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然'以房养老'，房产资产如何估值。"

　　"另外三点是与'以房养老'紧密相关的三个难题：房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险?现阶段还没有统一的公开的标准;现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点;配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段'以房养老'与养老相关产业发展滞后矛盾突出。"张宏伟强调。

　　以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于"以房养老"推行面临的障碍。张宏伟指出："尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，但是，从现阶段来讲，'以房养老'仍然是处于探索阶段，即使'以房养老'试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。"

　　对此，作为主要推动者的监管机构显然也有所认识，此次试点保监会也表现的非常谨慎，不仅设立了2年的试点期，也仅在4个城市开展试点工作。针对上述部分问题，保监会也进行了相应的政策调整。

　　比如，对于"房产在抵押期间增值之后收益被保险公司独吞"的质疑，保监会对此次"以房养老"的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，投保人在办理"以房养老"期间，无论房子升值还是贬值，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

　　而如果房价跌了，则损失由保险公司承担。《意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。

　　事实上，不仅投保人会存在怀疑，对于大多数保险公司来说，因"以房养老"是个新鲜事物，保险机构也是有很多顾虑。一位平安人寿内部人士表示，平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注，但从公司的角度来说，主要还是要考虑怎么把这款产品做好。"由于这款产品与传统保险产品有较大差异，涉及对客户的房产进行长期估值、抵押，客户的服务、理赔等工作，所以需要一些时间研究相关政策，没这么快推出这个产品。"

　　截至目前尚无险企提出"以房养老"试点申请，但记者了解到，幸福人寿已初步完成"以房养老"产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。

　　"目前国内对'以房养老'模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展'以房养老'业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。"业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与'以房养老'主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，"以房养老"和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

　　非主流"养老"面向小众市场

　　一直以来，"以房养老"都存在一个非常大的抗议声，就是认为是政府借助此类产品在推卸养老责任。事实上"以房养老"也仅是一种自愿选择的养老方式，并不能替代国家基本养老保险体系。即使国外拥有成熟的"以房养老"模式，也并非主流，只是社会养老保障体系之外的补充形式。

　　有行业人士更是指出，"最成功"的美国常被用来支持中国"以房养老"推广，殊不知"以房养老"在美国却是相当"不受待见"。

　　据悉，"以房养老"作为舶来品，在运作最成功、最成熟的美国一开始就不受美国老人的待见，在2008年金融危机之后，更是节节败退。"住房转换抵押贷款"损失惨重，三大支柱之一的"财务自由计划"更是因为开发商破产而退出市场。

　　记者了解到，美国的养老保险制度三种，第一是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例;第二是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%;第三则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。在美国，"住房反向抵押贷款"只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，除了国家基本养老体系外的，一种自愿选择的养老方式。

　　"由于风险大、易被欺诈、贷款费用高等原因，美国'以房养老'20年参与者仅49万人，只占符合'反向住房抵押贷款'对象总数的1%左右。"该人士表示。

　　相比"以房养老"，美国老人有更多样的养老选择，例如，与年轻人搭伙，搬进养老社区，去拉美养老等等。例如，将房间以低廉价格租给年轻人，既赚取生活费又解闷;搬进养老社区，获得非常贴心而周到的各种服务和陪护直到去世;到风景优美、生活成本低廉的国家开始新生活。去拉美养老的潮流在最近5至10年尤为流行。巴拿马就规定，只要外国人能证明每月领取的养老金超过1000美元，就可以获得巴拿马的永久居留权，而且在国外挣得的养老金无需上税。

　　在多元的养老环境下，"以房养老"这样一个非主流的商业养老产品面向的注定是一个小众目标群体。"一开始的时候公众对它有一些误解，以为要把它变成养老保障政策中的一个重要环节，其实在我看来这就只是一个老年理财产品，一种养老的金融工具，我个人更关注的问题是它的市场潜力究竟有多大，是否能真正为公众解决现实问题。但短期看来，市场需求不会太大。"南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示。

　　有业内人士建议，"'以房养老'可能更容易受到孤寡老人的青睐，理由很简单，因为他们不存在把房产遗留给子女，或者子女反对他们把房产抵押出去，保险公司也便于业务推广。"

　　据悉，台湾去年开始试行的"以房养老"，就是从孤寡老人入手的。他们的具体做法是：大城市中有房地产，但无子女，也无其他继承人的65岁以上贫困单身老人，以自己的房产抵押给当局，然后继续住在自己房子里，每月则从当局委托的银行领取养老津贴。老人生活如果不能自理，护理费用也由当局承担，一直到终老。老人终老之后，其房产归当局处置。

　　养老类保险大有发展空间

　　虽然"以房养老"面临各种质疑和难题，但作为养老类保险的一种，其正式试行，也让金融机构开始看到养老相关保险发展存在的巨大潜力。申银万国证券报告指出，作为目标消费者的老年人群受到传统观念约束，预计实际业务规模非常小，但看好养老保险发展空间，养老保险预计将提升保险公司内含价值5%以上。

　　有保险机构人士分析称，"以房养老"试点的提出，是基于当前国家养老面对的几大难题，如日益加剧的老龄化趋势，"4 2 1"的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

　　事实上，当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2014中国居民退休准备指数调研报告》，截至2013年底，中国65岁及以上人口已达到1.32亿人，占中国总人口的9.7%，且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年，老龄人口将达到峰值4.87亿，占总人口35%，即意味着每3个中国人中，就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

　　行业人士指出，鉴于中国国情复杂，经济发展不平衡的国情，未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系，保险就是方式之一。

　　保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝表示，商业保险在为居民提供养老产品和服务方面具有技术、市场化机制和长期资产负债匹配管理能力等优势，未来发展方向包括提供养老金来源、提供意外伤害保险、重大疾病保险等风险保障以及其他老龄服务。

　　有调查显示，居民对保险产品的重视程度也在增强。与去年相比，居民对与退休保障有关的金融产品有了更多的兴趣和选择。中国居民在养老这一问题上正在经历观念的转变，在退休准备的意识上正开始向世界先进水平靠拢。

　　对此，业内人士建议，青壮年应该提高风险意识，尽早规划，建立起多层次的养老保险计划。因此，25-55岁的居民可在参加社会基本养老保险的基础上，积极参加雇主提供的退休计划，同时通过退休储蓄、理财产品、商业养老-保险等多种方式为退休生活提供资金保障。鉴于突发事件可能带来的重大影响，建议居民在退休准备中充分考虑到可能的应急支出，如保险的购买等，合理的资产配置方可以分散风险。

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　　以房养老推广难题亟待突破

　　作为最早提出"以房养老"的行业倡导者之一，现任幸福人寿监事会主席孟晓苏认为，作为一款金融产品，以房养老具有"三高"特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和失独老人则是最合适的购买群体。

　　孟晓苏坦言，通过目前的尝试，的确还有很多问题需要解决，比如和子女共有产权的老年人，要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政府扶持，比如减免房屋税费，免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的或有房产税;还有对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴的制度，分担由反向抵押加大的"长寿风险"。

　　哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立认为，"以房养老"可以作为养老的一种补充形式，但必须看到的是，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面，国内仍有一定差距。

　　中央财经大学保险学院教授郝演苏表示，保险公司等金融机构开展这一业务之后，如何评估其对偿付能力的影响等问题仍需要进一步探讨。