[郎咸平]郎咸平：想稳赚不赔？只有在一线城市买房

　　楼市迷雾重重，引发了投资者的种种担忧。3月22日，由日之泉地产主办的“郎”眼观天下———天河新天地财富峰会暨新品发布会落幕，经济学家郎咸平莅临珠江新城四季酒店，同时出席的还有多位资深专家学者和日之泉地产相关领导。郎咸平指出，黄金崩盘、国内股市持续六年下跌，只有房价整体走向不断上涨，下阶段热点一线城市与三四线城市的房价将会产生两极分化，稳赚不赔的只有在一线城市买房了。

　　“长期来看，选其它投资品要自求多福”

　　郎咸平认为，中国现在进入经济转型期，然而产能过剩挑战着中国的经济，使国内经济增幅持续下滑、通胀愈发严重并可能引发经济危机。在此前提下，一线城市与三四线城市将产生两级分化。“一线城市如广州，我们将房地产(行情 专区)作为保值的商品，三四线城市就是刚性需求。北京、上海生活成本已经超过纽约和伦敦，广州和深圳的生活成本也超越了，大城市受通货膨胀的影响是非常大的，城市生活成本非常高，老百姓希望找到可以保值的商品，这就是老百姓的最终想法”。

　　郎咸平对房地产走势的判断是，“房价未来还要涨，并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律，长期来看，选择其它投资产品就要自求多福了，房地产仍然是最保值的产品。”

　　“房产税不合理又不合法”

　　对于争议中的房产税，郎咸平坚持一贯观点：不合理又不合法，这会让地方政府更有动力去抬升中心城区的房价。“如果按照现在上海模式来计算的话，十年之后房产税的总额将占到上海市财政总收入的37%，如果是杭州模式呢，可以达到55%”。因此，地方政府在希望多收税的前提下，一定会采行三个政策：放宽限购令、拉抬市中心房价、增加郊区土地供给。

　　当天，天河新天地还举行了品牌商家签约仪式。该盘为日之泉地产在天河区元岗建设的大型商业综合(行情 专区)体，总投资近10亿元，1-5层规划为购物中心，6-17层分别为酒店、公寓及写字楼，负1层地下商业街连通地铁6号线。酒店公寓共510多套，户型为30-70平方米的平层公寓，商铺所在层约4000平方米，每层有60多套商铺，预计最快6月推出。商铺招商已确定70%以上，包括K T V、超市、电影院、品牌餐饮等。

　　郎咸平：工薪此生买不起房 降价等下辈子

　　我曾经提出一个观点，就是目前推出的房产税既不合理又不合法，而且会让地方政府更有动力去抬升中心城区的房价。为什么这么说?

　　房产税主要有上海模式和重庆模式两种。上海模式是存量不征税，增量征税，而重庆模式是对存量征税。什么意思呢，也就是说在上海，你已有的房子不征税，如果你多买一套房，超过人均60平方米你就要缴税，税率0.4%;而在重庆，你已有房子的房价如果超过均价的两倍，你就要缴1.2%的税。所以，在上海，房叔、房姐不征税，在重庆呢，房叔、房姐要征税。不难看出，真正能够打击炒房的是重庆模式而不是上海模式，因为重庆模式对所有多套房的房叔、房姐收重税。

　　那么各位猜一下，这两年多征收下来，是什么结果?两年多来，上海市房价上涨17.6%，房产税收了166个亿;重庆市房价上涨0%，税收只有2.4个亿。为什么?

　　你打击力度太大，大家不买房之后房价上不去，这对老百姓可能是好的，对政府那就糟透了，房价上不去怎么抽房产税呢?房产税是按房价比例来征收的啊。所以各位朋友，今天我请你做一个判断，上海模式导致房价上涨17.6%，税收166个亿;重庆模式房价不上涨，税收只有2.4个亿，如果你是政府的话你会选择哪一个模式?当然选择上海模式了。

　　所以这一次出台的方案就是以上海模式为基础，而且我们的政府很聪明，看到了重庆模式的好处，什么好处呢，就是如果你的房价超过均价两倍还可以抽1.2%的高税。所以我们的政府灵机一动，在上海模式之下又加了一个新的条款，那就是如果你购买的增量新房房价超过均价两倍，那你的税率加一倍，变成0.8%。这个新的模式就叫做杭州模式，是上海模式跟重庆模式的混合版。也就是在杭州模式下，存量依然不缴税，房叔、房姐有一百套房也不缴税，但是新买的一套房只要人均超过60平方米就要缴0.4%的税，并且如果你买房的价格超过均价的两倍，就要缴0.8%的税。

　　这个房产税一旦开征会有什么结果?这才是我们老百姓真正关心的话题。今天我不妨给各位朋友做一个简单的预测，看看房产税的杭州模式推出之后对房价是什么影响。

　　首先我以上海为例，看一看什么情况之下要收0.8%的高税率。大家都知道，上海有内环、外环之分，内环之内的房产均价在5.5万~6万，外环的房产均价在3万左右。你们猜一下，整个大上海市的均价是多少?1.4万而已。1.4万的2倍是2.8万，这就表示2.8万以上的房子统统要适用0.8%的高税率，换句话说外环以内的所有房子统统以0.8%的高税率为抽税标准，这将极大地提高政府的房产税收入。如果按照现在上海模式来计算的话，十年之后房产税的总额将占到上海市财政总收入的37%，如果是杭州模式呢，可以达到55%。

　　而且按照这个逻辑，你会发现地方政府一定有极大的动力去提高外环以内的房价，房价越高抽的房产税越多，对不对?这就是为什么最近搞了一个新的4万亿投资。媒体报道，大概有38个城市推出新的4万亿，用于搞地铁、城际铁路等轨道交通。以江苏省为例，它目前的财政非常困难，可就是在极其困难的财政预算之下，竟然准备兴建20条铁路，几十条地铁跟城际轨道。这个新闻一出来所有的读者都是一头雾水，怎么又来一个新的4万亿?答案很简单，就是为了刚刚讲的房产税的目的，地方政府希望通过多修建地铁、城际铁路等轨道交通系统，以最快的速度将大量郊区老百姓运送到市中心，干什么呢?

　　希望他们能够上班、看病、逛街、消费，等等，人流量越多越好。因为人流量越多会使得市中心的房价越上涨，政府可以抽越多的税。
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　　地方政府新三板斧拉抬中心城区房价

　　那么请各位朋友再思考一下，如果我讲的这个前提是正确的话，你知道会发生什么事吗?地方政府很可能会出台新的三板斧政策，我们一一做说明。

　　第一板斧，放宽限购令。如果搞了这么多的地铁，希望这么多的人能够进入市中心来上班、看病、消费，市中心的房价不断上涨，但你的税是增量抽税，如果大家不买房，你怎么抽税?所以我认为限购令有可能开个口子，逐步放松。就像温州，温州是中国70个大中城市中唯一房价下跌的，而且跌了一半，为了阻止房价继续下跌，温州市稍微放宽了一点限购，房价暂时性止跌，环比交易量上涨了148%。这个例子非常重要。我认为未来地方政府会千方百计通过各种方法放宽限购令，让更多的人到市中心买房，于是可以收房产税，而且房价上涨可以收更多的税。这就是第一板斧。

　　第二板斧，拉抬市中心房价。过去地方政府的主要财政来源是卖地，因此它对于推高市中心房价本身是兴趣不大的。限购令对地方政府而言，虽然是不爽但是也不至于太痛苦，因为它没有直接的利益，房价上不上涨只是一个间接的因素，地方政府真正关心的是卖地的价格能不能上涨。可是这次不一样了，因为你卖完地之后就无地可卖了，未来的财政收入必须来自房产税，房产税怎么能收得更多呢，只能靠房价上涨。所以第二板斧，地方政府将会有极大的热情去拉抬市中心的房价，这是和过去不一样的。这也是为什么各地政府是挖空心思搞地铁建设、城际铁路，等等，目的就是拉抬市中心房价。

　　第三板斧，增加郊区土地供给。市中心的房价一直上涨，老百姓怨声载道，还有很多大学毕业生买不起房，地方政府怎么对他们交代呢?因此政府希望房产的均价不要上升太多，不但表面上可以给老百姓一个交代，同时均价上涨不多、市区的房价上涨反而可以多收税，两全其美。那么地方政府会怎么做?第三板斧出台，增加郊区的土地供应。我们预测未来百分之七八十的土地都在郊区供应，郊区房价肯定便宜，以上海为例也才1万多。这就可以拉低并稳定整个城市的房产均价，市中心的房价可以继续上涨，那这个0.8%的税率适用之后可以收更多的税。因此未来会有什么情况呢?

　　就是政府大幅增加郊区的土地供应，使中国的各个城市慢慢步东京、巴黎、伦敦等大城市的后尘，市中心跟郊区的房价差距会越来越大。

　　因此，这三板斧就是我预测地方政府在希望多收税的前提下，一定会采行的三个政策。政府的目的只是为了增加财政收入，而不是为了降低房价让老百姓买得起房。这三板斧的出台，只会使城市中心地带的房价更高。那小老百姓怎么办呢，你可能还是买不起房，即使要买，也只能考虑郊区的房子。那有钱人怎么办呢，你继续在市中心买房，如果你的房价上涨每年超过0.8%，那房产税对你而言就没有痛苦，你依然有利可图。所以有钱人恐怕会更有激情去购买市中心房产。

　　郎咸平分析，目前投资是高风险、低收益，黄金还要下跌，而股市今年的情况也有目共睹，投资就是要自己对比选择相对而言最不差的，而在三大投资渠道中，房产最能长期保值。对于一些人说要把房产卖了的选择，他反问：“那你这个钱拿来干什么?”

　　冯仑等地产大佬说房价：一线城市还有上涨空间

　　房价会涨还是会跌?这是很多人非常关心的问题。在22日举行的中国发展高层论坛2014经济峰会上，记者采访了华润集团董事长宋林、绿地集团董事长张玉良、万通集团主席冯仑等诸位房地产大佬。

　　当前，我国房地产市场区域分化程度正在显著加深，一边是北京、上海、广州等一线城市楼市炙手可热;另一边是多地三四线城市房价连续下跌。

　　对于未来房价走势，宋林说，一线城市房价上涨的动力与其他三四线城市不一样，因此还有继续上涨的空间。“至于三四线城市房价，我想已经进入调整期。”

　　关于北京楼市，有人打了个形象的比喻，这就像一个人正爬坡，已经爬得很高了，累了走慢两步喘口气，有利健康。

　　“我同意这种看法。未来一线城市房价会呈平稳格局，但涨势依旧。”张玉良说。

　　冯仑则以饮酒作比喻，认为房地产企业就像是喝酒的人，过多追求暴利如同追求快乐和兴奋，忘了本身的承受力，就容易喝多。“随着市场竞争加剧，越来越多企业开始觉得喝酒要慎重，喝过头是不好的，要持久的喝，这在房地产行业已形成共识。”

　　对于房地产市场未来的发展，冯仑的预期非常乐观。他表示，如今房地产市场已转型到了持续健康发展的新起点。未来房地产的持续健康发展是可以期待的。“就像今天的晴天，我们应该报以信心。”

　　张玉良则更具体地做出预测，未来5到8年，中国房地产业依然会很好。他认为，当前的房地产政策、城镇化带来的巨大空间以及市场全球化，都给中国房地产市场发展带来机遇。