信托兑付：无风险仅是美丽的童话

　　银行开发贷在房地产融资渠道中的比重目前正在减小，地产信托正以迅猛的发展态势成为房地产行业的又一重要融资渠道。

　　数据显示， 2013年上半年我国累计发行房地产信托189款，比2012年同期增加4%;募集资金552.64亿元，比2012年同比增加30%。到目前为止，房地产信托整体达到2万亿元，占整体信托业近三成。

　　作为投资产品的房地产信托发展迅速，随之而来的自然也有等价的风险与危机。“在2004年，信托跟其他金融产品相比，数量非常小。但是在过去10年中，信托的资产管理总量却以每年50%以上的增速迅速扩容。”建银精瑞资本管理集团董事长李晓东向记者表示，现阶段房地产信托发展过于迅速，存在隐忧。很多项目本身无法产生收益，兑付前面的借款，往往是靠后期发行再延续前面的还款。未来房地产信托会面临很大挑战。

　　火热缘于信贷政策

　　房地产类信托产品发展的潮落潮起，与房地产市场行情紧密相关。但近年来房地产信托一直保持着强劲的增长势头，最差的一年也达到了50%，最高的年份接近300%。如此的增速，在中国的金融行业中绝无仅有。

　　据用益信托工作室获得的统计数据显示，今年上半年房地产信托发行规模创下1466.77亿元的新高，同比增长58.72%，环比增长17.06%;而成立规模高达1154.38亿元，同比增长41.45%，环比增长17.82%。房地产信托募资金额占整个信托业的比重达到32.49%。

　　“当前，房地产信托火热缘于信贷政策。”华高莱斯国际地产顾问公司董事副总经理公衍奎指出，房地产信托高速增长，一是房产商在开发领域的开发贷受到限制，需要找其他融资渠道;二是这段时间的金融管制所致，名义利率和实际利率的巨大价差，导致银行做开发贷不划算，很多金融机构主动把表内业务作为表外业务。

　　未来，房地产信托整体比例在信托行业也持增长态势。

　　上周，集合信托产品发行数为42只，预计发行总规模为49.7亿元。40%的信托资金投向房地产领域。由于房地产信托占比的提高，上周新发行信托产品的平均收益率升至8.58%，比之前一周高0.54个百分点。

　　“房地产信托基金的制度优势使其成为快速发展重要的原因。信托是唯一跟实体经济联系的金融通道，成为社会其他行业必须借助的渠道。这从整体信托资产的结构也可以看出来。10万亿元规模中有2/3是通道类的业务。”李晓东这样表示。

　　“另外一个原因是房地产信托要刚性兑付。”李晓东分析道，2003年以后，房地产信托行业有两个重要的监管思路：净资本管理和刚性兑付。全世界范围内找不到比信托更好的产品，10%的年回报，几乎是无风险的产品。

　　刚性兑付或被打破

　　虽然房地产信托高速增长，但风险也随之到来。自2012年至今，房地产信托兑付高峰被屡次提及。据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。峰值出现在2013年6月和9月。

　　“房地产信托多年来变成了高利贷的机构，不再是资产管理项目，投资者不需要承担风险。而金融的风险是应该由投资者来承担的，管理机构只是收取管理的费用，但是在中国已经异化了。中国经济在过去10年里都处于高速发展的阶段，一旦经济形势有了变化，刚性兑付必然会被打破，兑付能力就仅是美丽的童话。”李晓东这样表示。

　　实际上，房地产信托问题已经出现。近期，就曝出上海荣腾置业有限公司于2011年通过成立信托产品借款4亿元人民币，信托产品计划到期却无力偿还这笔借款的消息。

　　可见情况并不乐观，当房地产信托规模每年都能实现50%增长，信托业整体增长到10万亿级的时候，未来的资金就无法满足其快速的增长。一旦新的增长渠道不畅，靠滚动和典型的借新还旧的方式肯定会出现问题。

　　一位多年从事信托行业的老板向记者表示，信托公司对地产信托情有独钟，是因为看中了房地产行业高速增长的势头，换句话说就是房价、地价不会跌。即便最终地产商无力偿还，作为抵押物的土地、项目落在信托公司手中也不会贬值。

　　但试想一下，作为现阶段房地产信托大户的中小房地产商，如果在信托兑付高峰到来之时无力偿还，只能将土地、项目拱手让人时，就意味着，房地产行业的整合会在短时间内迅速加剧，这对于行业的冲击不言而喻。

　　因此，针对房地产信托这样具有风险的投资产品，聚焦于讨论兑付高峰会不会出现，还不如未雨绸缪，多想想风险来了该怎样处理应对。