【天地网讯】
21世纪经济报道记者调查获悉，资金链断裂和兴润置业此前高价拿地、高端项目回款慢、银行信贷收缩等不无关系。
本报记者 李伊琳 浙江、上海报道
浙江省宁波奉化知名的房产开发商沈财兴、沈明崇父子，双双身陷囹圄。根据当地官方对外公布的信息，沈氏父子因为经营不善，导致资金链断裂，负债35亿元，总资产30亿，已经资不抵债。
沈氏父子的核心企业为浙江兴润置业投资有限公司(以下简称“兴润置业”)，并在当地有多家关联企业或项目公司。此事迅速引起外界关注，兴润置业“崩盘”被视为楼市特别是中小开发商逐渐转向的一个样本。
根据官方公布的数据，35亿元债务中，银行逾24亿元，有事实凭据的民间借贷七八亿元，牵涉到98人，其中政府机关人士7人。涉案银行总共19家银行机构，分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建行，逾12亿。
兴润置业事件的主角是沈财兴， 其为浙江省宁波市象山县人，1953年10月18日出生，事发前为奉化市政协委员和房地产协会会长。1971年8月起从事建筑业，事发前任浙江兴润建设有限公司董事长(法人代表)。
去年11月、今年1月，沈氏父子以涉嫌非法集资相继被当地警方拘捕。目前，此案已由当地公安移交到检察院。
21世纪经济报道记者调查获悉，资金链断裂和兴润置业此前高价拿地、高端项目回笼慢、银行信贷收缩等不无关系。
围绕兴润置业而被外界忽略的另一个事件是，兴润置业开发的香山美邸项目合伙人方某的命案事件，当地警方的说法是自杀。有此前接近方某的人士透露，方涉足高利贷、房地产、娱乐等领域。对于方某“自杀”一说，家属至今存疑。
这犹如一条连环套，方某事件揭开了开发商原本掩盖着的资金魔瓶，而沈氏父子涉嫌非法集资的行为也随之暴露，甚至吸引外媒关注。
3月18日，央行官微发布消息，称个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》与事实不符，人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。
有媒体向作为兴润置业主要借款人的建行求证得知，“紧急会议”实际上是由当地政府牵头，地方银监局和人民银行奉化支行以及建行共同参加的一个沟通协调会。
关联公司总经理“自杀”之谜
在多名借款人或者购房人眼里，兴润置业的资金问题在3个月前就已暴露。
去年12月7日，当地人洪虎(应采访者要求，特化名)听到一个惊人消息：香山美邸的开发商方某自杀了。据介绍，此前，有业主因房屋到了交付时间还迟迟不见动静等情况有过一场抗议，方某因此被当地公安传唤。
实际上，香山美邸的开发企业是兴润置业。当地一名开发商透露，方某是此项目的合伙人，出事前任该项目总经理，沈财兴为董事长，但双方具体如何合伙，外界并不清楚。
当地一名房地产企业负责人介绍，在江浙一带，尤其是在中央对楼市推出货币调控政策以来，房地产开发领域的银根一再紧缩的大背景下，一些房开在某个开发项目上成立项目公司，进行资本联合开发，比较常见。
“方某当天早上进了公安局，家属在五点多接到通知说他‘跳楼了’。”知情人士透露，当地公安给家属的说法是自杀，而家属存有异议。
迄今仍未见方某死因信息对外公布。当地公安告诉21世纪经济报道记者，“公安目前已经将案件移交检察院，对此不便发布任何信息，由奉化市政府统一对外发布。”
方某之死未有定论，不管如何，香山美邸的开发企业兴润置业及其资金链问题则随之被揭开。
在方某出事不到半月，即2013年11月23日，沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同样罪名被拘捕——消息均在当地媒体上予以公布。
“这也是一种保护方式。”一名债主认为，此案牵涉到多名政府部门人士，现在公布出来的7人，只是以本人名字出借的债权人，而实际上远远不止这个数，“多以亲属名义出借。”
对相关官员参与民间借贷情况，奉化纪委目前已经介入调查。3月18日，奉化检察院相关工作人员告诉21世纪经济报道记者，沈氏父子相关案件目前处于审查起诉阶段，详细情况尚不能对外公布。
不仅香山美邸项目的借款和开发陷落债务“围城”，而且多名购房户反映，沈财兴控制下的另一家房开奉化兴润茗都置业有限公司开发的项目桃源府邸，也屡屡误了工期，这家房开由沈财兴儿子沈明崇为法人代表，官方目前也查实实际控制人为沈财兴(以下将关联企业统称为“兴润系”)。
实际上，几乎和香山美邸项目同时，“桃源府邸”楼盘项目也在启动。这个定位高档别墅的楼盘，按计划于2011年12月开工，交付时间也在2013年12月，但却屡屡被延期。
看门的老大爷告诉媒体记者，桃源府邸在2011年11月22日接受预定，一期二期都没卖光。去年就该完工的别墅只造了一半，至出事前早已停工。
搜房网2014年3月5日信息显示，兴润桃源府邸双拼别墅最低为570万元/套，独栋别墅总价约2500万元/套，预计2014年底交房。
口碑不错的当地开发商
3月18日，奉化市金融办主任邬永本告诉21世纪经济报道记者，兴润置业及相关公司涉案银行总共16家。而21世纪经济报道记者获得的一份登记表格显示，涉案银行总共19家银行机构，分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建行，逾12亿，浦发银行(9.05, 0.16, 1.80%)总共涉案贷款4亿余元，农发行近3亿元，另有2家小额贷款公司涉案。
“从公开的债务可知，兴润还能从银行融资到如此额度的资金，说明相当不错了。”一名当地银行人士说。
知情者称，兴润置业公司规模较大，沈财兴父子俩从事房地产领域十几年，诞生过多个关联公司，此次涉案的企业，不仅仅是兴润置业一家，至少还有一家涉案企业已经明朗，为奉化兴润茗都置业有限公司，法人代表是其子沈明崇。
当地政府部门将此事件当事主体命名为“兴润集团系”。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等企业。而沈明崇名下的企业也起码在两家以上，奉化兴润茗都置业有限公司，浙江兴润置业投资有限公司，分别成立于2010年5月13日和9月5日，实际控制人，均是其父沈财兴。另有浙江兴润置业投资有限公司奉化江口分公司成立于2010年4月。
公开资料显示，兴润置业有地方财政背景，成立于1987年的浙江兴润置业投资有限公司，是经当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，原名奉化市城镇建设开发有限公司，2003年该公司以股份制形式转为有限责任公司，2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司。发展到出事前，雨润置业已拥有注册资金4亿元，总资产达30亿元，企业已获得国家房地产开发一级资质。
自1988年以来，该公司相继在奉化开发了十多个楼盘，目前在建的有江口“甬山新村”和高档法式别墅区“桃源府邸”项目，并参与长汀村旧村改造项目。据不完全统计，截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。
知情者介绍，兴润置业最辉煌时期是在2006年，当年度该公司完成营收25.01亿元，在宁波百强企业中位列第33位，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，由于拍下的地大多自己公司的承建，沈财兴对工程质量把关严令一些楼盘在奉化口碑还不错。
高价拿地的代价
一位当地银行人士透露，风云突变，兴润置业资金链在4年前开始承压，而这和该公司在事业辉煌期高价拿地不无关系，另一方面，兴润置业近年开发楼盘资金回笼缓慢，然而融资池却急剧收缩，这部分缘于银行信贷政策的调整。
去年上半年，中国银监会下发《2013年大型银行监管工作要点》，要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，其中就提到了房地产。
一名金融机构人士介绍，几乎每一场金融综合会议，地方政府主要官员均会倡导贷款支持实业领域，房地产企业“一分也不要再贷了”。
与此同时，土地市场的挤压，也是致命一环。以下两项土地交易足以佐证兴润系资金池被狠狠抽水。
据奉化市国土资源局官方网站显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，其性质为70年纯住宅，总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发，共分三期，容积率0.6，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。
2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块，最高容积率为1.1，地块性质同样为70年纯住宅。该地块成交总价约为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。
前述对比可见，4年不到，同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%，这意味着“兴润置业”仅在这一地块上，土地价值就缩水了3.9亿元左右。
“银行续贷的话，评估价肯定是根据当前的市场价，由此就算银行继续放贷，额度也会随之大幅收缩。”宁波区域内一名国有银行业务人员分析，“再加上政策层面的调控，沈财兴为了项目顺利运行，承受的资金压力可想而知。”
记者从一当地知情人士处获知，更大的资产蒸发在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目，由于地价下跌让该公司的资产缩水至少10亿元。据奉化市一位知情官员介绍，目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地，其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩而定。然而，当年“兴润置业”在获得该地块时，花费的综合成本约为1000万元/亩。
参与此事处置的政府人士分析，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地价格跌了，“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”(编辑 贾红辉 申剑丽 张凡 谭翊飞)
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