四大AMC放贷生意：债权受让输血小房企逾百亿

　　随着商业化转型的加快和金控集团的建立，四大国有资产管理公司的业务已不再局限于不良资产处置。近年来，这些金融“八爪鱼”们也通过“债权受让”的方式，向二三线房地产企业提供融资。

　　知情人士向21世纪经济报道记者表示，四大资产公司(AMC)通过市场化方式收购不良资产，一般都是大幅度折价收购，但上述债权转让一般都是原价。债权转让只是“幌子”，实质就是变相向房地产企业提供贷款。同时，资产公司也会让融资方提供抵押和担保，并且签订协议要求融资方的股东回购这笔债权。

　　21世纪经济报道记者通过整理新华联(5.54, -0.02, -0.36%)、华夏幸福(24.65,-0.19, -0.76%)、云南城投(4.20, -0.01, -0.24%)、福星科技、金科股份(7.28, 0.12,1.68%)、大名城(6.50, -0.06, -0.91%)、凯乐科技(6.59, 0.00, 0.00%)、华业地产(5.35,-0.08, -1.47%)、中南建设(6.57, 0.02, 0.31%)、大港股份(6.51, 0.03, 0.46%)、荣盛发展(9.47, 0.06, 0.64%)等十几家上市公司的公告发现，不完全统计，从2013年下半年至今，四大资产公司已向11家上市公司及其旗下的房地产企业提供融资超过120亿元。

　　消息人士表示，上市公司旗下的房企更受这四大资产公司欢迎。而这四大通过债权转让模式向房地产企业提供的融资保守估计已高达数百亿元。

　　这一规模，实际已经相当于甚至超过国有大行每年在开发贷上的增量。有媒体报道称，建行首席风险官曾俭华曾表示，2014年，建行将保持开发贷最多新增300亿元的要求不变。

　　某信托公司人士向21世纪经济报道记者表示，四大资产管理公司的“输血”房地产企业的资金，除了自有资金更多的是来自保险资金。“保险公司透过信托公司，以委托贷款的方式放款给四大资产管理公司。四大的成本大约7%，转手再以10%以上的利率放给房地产企业。”

　　到期后融资方回购债权

　　以上市公司金科股份(000656)与东方资产的债权转让为例，今年3月17日，金科股份及其全资子公司湖南金科房地产开发有限公司(下称湖南金科)、长沙金科房地产开发有限公司(下称长沙金科)与东方资产郑州办事处签订《债权转让协议》、《债务清偿协议》等相关协议。

　　以上各方约定，湖南金科将其持有的对长沙金科的债权8.01亿元转让给东方资产郑州办事处，转让价格为8亿元，约等于原价。长沙金科以综合融资成本11.3%的年利率向东方资产支付两年的资金占用费用。合同期限结束时，由长沙金科一次性还款或由母公司金科股份按8亿元的转让价受让该笔标的债权。

　　同时，东方资产郑州办事处要求，湖南金科以全资子公司长沙金科100%的股权提供质押担保，且金科股份控股股东金科投资及及实际控制人黄红云夫妇提供连带责任保证担保。

　　如此简单计算，长沙金科8亿元的两年期融资，成本高达1.808亿元。而同期银行贷款基准利率为每年6.15%。

　　相类似的，今年5月28日，大港股份(002077)也发布公告称，将其对镇江新区管委会的部分应收账款(1年以内)4亿元转让给长城南京办事处，转让价款为4亿元，期限为3年期。双方还明确约定，在签署《债权转让协议》的基础上，签署《债权回购协议》。“在发生债务人未按约定偿还债务或其他触发回购条件的情形时卖方应回购转让的债权，回购价格为剩余债权本金及债务人应付的10%的资金占用费。”

　　南京某证券公司人士曾撮合过信达和某企业的类似业务。他向21世纪经济报道记者表示，“四家资产公司的操作模式类似，债权转让的转让方实际就是融资方，一般都是地方性中小型房地产企业。债权的受让费用实际就是给房地产企业的贷款，风控方面四大资产公司会要求融资方的母公司提供担保或者增加抵押物。同时还会约定，贷款到期后，融资方的母公司以转让的价格回购这笔债权。”

　　知情人士还透露，除了明确要求回购外，资产公司还会以母公司提供担保，承担连带还款责任或者签订抽屉协议要求回购。实际的债权并未真正转移到资产公司，而这四大挣的也主要是利息。

　　根据21世纪经济报道记者梳理的相关上市公司公告，融资方需要支付给债权受让方，也就是资产公司每年10%-12%不等的资金占用费。这一综合融资成本相比信托、民间借贷等其他方式的融资成本要低。而对四大资产公司来说，为上市公司的子公司、孙公司提供融资，有上市公司的担保，风险相对较小。

　　信达50亿元占比最大

　　根据21世纪经济报道记者不完全统计，四大资产公司对上市公司子公司提供的融资中，信达的资金量最大，达到50.82亿元。其中最大的一笔融资是在今年3月份，华夏幸福(600340)下属子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司将持有的18.85亿元债权转让给信达河北分公司，价款为15亿元，期限为3年。

　　此外，信达分别给福星科技(000926)孙公司湖北福星惠誉洪山房地产有限公司、大名城(600094)将控股子公司名城地产(福建)有限公司、大名城另一控股子公司东福名城(常州)置业发展有限公司、中南建设公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司、云南城投旗下昆明(楼盘)城海房地产开发有限公司分别融资8亿元、9.74亿元、7.3亿元、5亿元、5.782亿元。

　　规模居次的是华融，其给上市公司旗下房企的融资金额约为33.16亿元。2013年11月，华融云南分公司以债权收购方式向云南城投(600239)提供8.1亿元的借款，期限2年，年化综合融资成本约11%。2013年11月30日，华业地产(600240)的全资子公司大连海孚房地产开发有限公司向华融广东省分公司转让债权7亿元，期限2年，资金使用成本为第一年10.8%，第二年12%。

　　当然，不排除一些上市公司及其子公司多次向不同资产公司借款的情况。

　　凯乐科技(600260)、大名城、云南城投等上市公司已多次向资产公司融资。2013年12月20日，凯乐科技控股子公司湖北黄山头酒业有限公司，将对凯乐科技享有的债权6.89亿元，以5.8亿元的价格，转让给华融湖北省分公司。今年6月17日，凯乐科技再次将其对全资子公司湖南盛长安房地产开发有限公司的3.5亿元债权转让给华融湖南省分公司，期限2年。

　　云南城投及其旗下子公司从华融、长城、信达处共获得了22.88亿元的融资，其中信达云南省分公司5.782亿元，华融云南分公司8.1亿元期限均为2年，融资成本均为11%。今年3月21日，长城昆明办事处以债权收购方式向云南城投提供9亿元借款，期限3年，合同约定年利10.2%。

　　融资方多为中小型房企

　　翻阅前述上市公司的公告不难发现，这类融资的主体多为中国小型房地产企业。

　　消息人士认为，中小型房地产企业之所以热衷于向四大资产公司借款的原因是，银行对开发贷审核较严，中小型房企很难获得贷款。随着监管部门对影子银行和金融同业业务的规范以及巨量房地产信托的风险暴露，中小型房地产企业从影子银行的融资道路也进一步被堵死。

　　于是，处于快速发展时期且游离于监管之外的资产公司开始接盘。

　　有不愿具名的银行业人士还对21世纪经济报道记者表示，“四大资产公司受让的债权多为融资方关联企业之间的债权，抵质押物的真实性很难保证。而且在经济下行周期，房地产未来不被看好，四大资产公司类似借款的风控过度依赖上市公司担保，风险不容小觑。”