多险企筹划进军海外不动产 国寿太平拟购英公司

　　越来越多的中国机构投资者，正在把目光投向海外房地产市场。《经济参考报》记者近日获悉，包括中国人寿、太平人寿等在内的多家中国险资机构正就在伦敦进行房地产投资展开相关谈判，海外的房地产市场预计将成为未来数年内中国险资机构在海外投资的热点。

　　消息人士透露，继中国平安之后，包括中国人寿、太平人寿在内的数家寿险机构正在寻求伦敦房地产投资机会，方式包括对于当地房地产公司的股权收购以及项目投资，目前涉及上述投资的谈判正在进行中，具体的交易金额和方式仍然有待确定。另一位消息人士也透露，中国的另一家寿险公司———泰康人寿也正在计划进行海外不动产的投资，但该投资的细节尚不清楚。中国人寿的一位人士表示，对于此事有所耳闻，但具体细节并不清楚。泰康人寿则表示对此事暂不知情。

　　今年7月，中国平安高调出海，从德国卖家手中购得伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼，成交价2.6亿英镑，被业内人士预测为保险资金投资海外市场巨大浪潮的开始。有业内人士透露，有超过20家中国大陆和台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产，部分公司已在寻找房地产资源。此外，在纽约、多伦多等国际大都市核心地段的写字楼资源，以及新加坡、香港和马来西亚等地区也成为考察的目标。

　　中国平安在伦敦的买楼顾问第一太平戴维斯的一位海外人士表示，他们已在帮一些中国公司寻找海外投资的机会“包括商业房地产和住宅房地产投资”，而目的地在欧洲。该位人士表示，并不确定是否有一批新的交易产生，但这些中国公司已在有条不紊地开展深入研究和分析是否符合投资需求。

　　根据第一太平戴维斯的数据，仅伦敦市中心去年商业地产交易量就有141亿英镑，已经接近金融危机前2007年的高峰143亿英镑。其中，来自中国大陆的投资就有15亿英镑，占到11%。

　　业内人士分析称，之所以出现险资机构大举进军海外房地产市场的情况，除了在监管层面许可之外，也和近年来海外不动产市场的市场表现有关。按照《保险资金境外投资管理暂行办法》规定，允许保险公司运用总资产15%的资金投资境外，《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》中则明确，保险资金境外投资不动产可以投资的领域必须是《细则》中列明的是“发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”。

　　另一方面，在经历了2008年的金融危机之后，欧洲以及美国的房地产都正处在复苏的过程中，为投资者提供了良好的投资机会。仲量联行最新数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。英国最大的房地产开发商、上市公司邦瑞(BA R R A T T H O M ES)中华区首席代表兼总经理白兮对《经济参考报》记者表示，2013年伦敦的房地产市场的表现，突破了过去100年来的极限。自1900年开始，伦敦房地产市场价格每年以7%的速度(未剔除通胀因素)在增长(除了1929大萧条和2008年金融危机)，但2013年以来，在海外投资者的推动之下，伦敦房地产市场价格已经上升了25%，预计到圣诞节之前，同比将增长30%。他说，考虑到伦敦市场目前高达5%的租金回报率，这些机构投资者选择伦敦购买不动产并不让人意外。

　　作为伦敦房地产市场炙手可热的证明，自2012年11月以来，邦瑞股价已经从2.2英镑上涨到了3.5英镑，市值超过500亿元人民币。其大股东包括摩根斯坦利(8 .5%)和摩根大通(10%)，曾经有一家中国的国有企业希望持有其15%的股权，但遭到了拒绝。邦瑞是英国最大的房地产开发企业，其在伦敦新建住宅市场占有率达到60%以上，在英国新建住宅市场占有率则达到50%。据介绍，2013年以来，伦敦占据了所有亚洲海外房地产投资的三分之一，预计明年这一势头仍将保持。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟认为，鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，预计中国的保险机构未来将积极进军房地产直接投资，并着眼于回报稳定的核心投资物业，如国际门户城市的优质写字楼等“中国机构投资者或将成为中国资金进军海外房地产投资市场的生力军。”他说。

　　一位券商行业研究员对《经济参考报》记者表示，保险资金尤其是寿险资金，具有资金量大、久期长的特点，与成熟市场的商业物业所具有的增值潜力大且能够获取持续稳定现金收益的特点不谋而合。但是，由于存在政治经济文化制度的差异，保险机构也应当充分重视境外投资中的风险与合规性。

　　安杰律师事务所合伙人律师徐伟对《经济参考报》记者表示，保险机构境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。由于境外投资不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。