八险企投资性地产一年增128亿元 联手地产商是趋势

　　编者按：随着保监会就进一步放宽险企对不动产类资产的投资比例征求意见，此前险企“偷偷摸摸”以“自用”名义投资不动产的最后一块遮羞布已然被掀开。《证券日报》根据对公开资料的梳理发现，无论是寿险公司，还是产险公司，近年来都加大了对房地产的投资力度，以期最大程度地分享房地产业的发展成果。而同时，业内人士指出，中长期投资性质的保险资金进入商业地产，将直接增加商业地产买方需求量，这意味着险资也在一定程度上为房产市场的繁荣贡献了力量。

　　八险企投资性地产一年增128亿元

　　与地产商联手开发养老项目是趋势

　　目前，多数险企选择设立关联方子公司的形式来参与商业地产的开发投资，与大型地产商合作开发商业地产的仍为少数

　　11月18日，深圳万科中心，泰康人寿与万科集团在亚布力企业家论坛理事们的共同见证下，签署了战略合作协议。

　　据《证券日报》记者统计，自去年以来，险企对投资性房地产投资规模飙升，8家险企投资性地产一年增128亿元，同时租金也跟着大涨。

　　在投资方面，更多的险企设立了控股或参股的地产子公司，也有部分险企选择与地产商合作，共同开发商业地产。

　　投资性房地产规模飙升

　　去年以来，各大保险公司一边将部分自用性房地产转化为投资性房地产，一边通过大量购置写字楼和股权投资地产公司的方式，增加对投资性房地产的投资。

　　总体上看，按年报披露信息，8家寿险公司2012年投资性房地产新增投资规模达128亿元。其中，新华保险投资性房地产额从年初的4.51亿元增至年末的16.35亿元;当年太平人寿增加投资性房地产约3亿元;合众人寿投资性房地产额由23亿元增至55亿元;华夏人寿房地产投资额增加3.2亿元;生命人寿投资性房地产由36亿元增至年末的103.2亿元;国华人寿投资性房地产由0.5亿元增至10.4亿元;幸福人寿投资性房地产额2012年新增为9036万元;民生人寿投资性房地产由年初的3.0098亿元增至年末3.12亿元。

　　具体来看，新华保险投资性房地产额度从2012年年初的4.5亿元增至16.35亿元，其中将账面价值为5900万元(原值6800万元)的房屋与建筑物由自用改为出租，同时将原值为11.8亿元的在建工程转入投资性房地产。年报显示，2012年新华保险投资性房地产、固定资产和在建工程的变化，主要是该公司将“上海港国际客运中心、商业配套项目7号办公楼”及地下车库由在建工程转成了投资性房地产和固定资产所致。

　　太平人寿2012年把部分原自用房地产改为出租，固定资产转做投资性房地产额度为3亿元。同年，太平集团敲定了一个发展计划，确定中国香港以外地区的租赁土地的若干部分将用作出租用途，并因此应列作投资物业。

　　合众人寿投资性房地产2012年年初公允价值为23亿元，经过购置10.4亿元与公允价值变动增加21.2亿元后，年末公允价值增至54.9亿元。此外，合众人寿投资性房地产一年来通过购置和自用转出租的方式，最终投资性房地产公允价值增加了逾一倍。

　　另外，华夏人寿房地产投资额由2011年年末的零元增至2012年年末的3.2亿元，其中，由固定资产(房屋及建筑物)转入投资性房地产价值额为3亿元;幸福人寿投资性房地产额2012年为9036万元，该投资性房地产额全为自用房地产转为投资性房地产;民生人寿投资额由2012年年初的3.0098亿元增至年末3.1236亿元，其中，自用房地产转换为投资性房地产额0.5518亿元。

　　此外，中国人寿、生命人寿、和谐健康等险企则通过股权投资形式增加房地产的投资额。

　　具体来看，中国人寿长期股权投资远洋地产控股有限公司投资额由2011年年底的82.68亿元增至2012年年底的89.52亿元。2013年9月份，中国人寿为稳固股权地位，进一步获得远洋地产的配股，远洋地产以4.74港元向中国人寿配股6.36亿股，中国人寿耗资23.75亿元，一举将24.71%的权益比例提高至29%。

　　2013年1月25日，金地集团收到生命人寿保险股份有限公司通知，生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股权已达到5%，触发举牌线。以目前金地集团6.88元/股的股价计，生命人寿超过5%的持股总市值超过15亿元。

　　和谐健康在2012年增资北京安和嘉邦房地产有限责任公司100万元，至2012年年末，和谐健康共以股权投资形式投资该公司600万元。

　　子公司方式参与商业地产

　　保险公司一方面通过设立地产子公司投资房地产，另一方面通过与各大地产商的合作来实现商业地产投资计划。目前来看，险企多数选择设立关联方子公司的形式来参与商业地产的开发投资，与大型地产商合作开发商业地产者仍为少数。也有部分保险公司选择既成立子公司，又不放弃与大型地产商合作的方式。

　　例如，新华保险、中国人寿、生命人寿等险企就选择了设立子公司以及与商业地产合作的双模式。

　　2012年新华保险新成立尚谷置业和檀州置业两个房地产开发建设子公司。尚谷置业注册资本1500万元，为新华保险全资控股。檀州置业注册资本1000万元，新华保险控股95%。此外，新华保险还成立了一家由其全资控股的新华夏都房地产开发有限公司，注册资本6.32亿元。

　　参股地产公司方面，新华保险参股紫金世纪房地产开发公司，该房地产开发公司注册资本25亿元，总资产46亿元，新华持股比例为24%。

　　中国人寿方面，中国人寿投资房地产主要通过国寿不动产投资管理有限公司(原国寿地产有限公司)和国寿远通置业有限公司等控股子公司。

　　2013年2月，名义上由黄传奇出资的深圳京华置地，与生命人寿共同成立了襄阳京华置地有限公司、扬州德华置地有限公司，投建襄阳和扬州的生命金融城。

　　此外，平安、泰康、合众等险企或通过设立房产子公司的方式，或以成功控股房地产公司的形式，投资商业地产。

　　合众人寿在多地成立房地产开发子公司，负责当地房地产的投资与运营。

　　该公司年报显示，2012年7月15日合众健康产业(南宁)投资有限公司与南宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，购入两块土地的使用权，占地面积约173亩，土地使用权转让价款合计2.3亿元。同年，合众健康产业(沈阳)投资有限公司与沈阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，购入23宗国有土地的使用权，占地面积约934亩，土地使用权转让价款6.1亿元。

　　此前，合众健康产业(武汉)投资有限公司分别于2010年11月9日和2010年12月9日与武汉市蔡甸区国土资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，购入三块土地的土地使用权，占地面积约800亩，土地使用权转让价款合计6.2亿元。

　　华夏人寿则与金正公司的原股东天津新金融投资有限责任公司签订《产权交易合同》，以3846万元受让金正公司100%股权。金正公司注册资本为3000万元，经营范围为房地产开发及经营、房产租赁、物业管理及咨询，华夏人寿自工商变更完成日起获得实际控制权。

　　中国平安通过旗下平安不动产有限公司、平安资产管理有限公司和平安商用置业投资有限公司等投资房地产。在运作模式方面，平安保险为平安房地产开发子公司提供担保。

　　泰康人寿成立两家房地产子公司运营房地产开发。2012年投资购买及出资设立皇都房地产与泰康伟业，随后通过泰康之家100%持股设立瑞城置业，还成立上海东干和泰康之家用于房地产投资。

　　同样，安邦人寿拥有一家直接控股子公司，即北京安德力房地产有限责任公司，该公司是由安邦人寿和北京涛力投资管理有限公司共同出资，注册资本为1000万元，其中安邦出资990万元，持股比例为99%;北京涛力投资管理有限公司出资100万元，持股比例为1%。

　　此外，和谐健康控股成都厚德天府置业有限公司30%的股权，其年报显示该公司的企业性质为房地产开发，该公司的注册资本为1亿元。同时，和谐健康2012年增资北京安和嘉邦房地产有限责任公司100万元，2012年年末共以股权投资形式投资该公司600万元。

　　中国人寿某资管人士告诉记者，上述各种投资方式比较而言，与商业地产公司合作是未来的大趋势，尤其是随着养老地产市场需求的大增，在房地产大项目的开发中，更多的寿险公司会选择与地产公司合作。