杭州东莞相继出台楼市限降令 调控转向"防大跌"

        近日，政府救市声音不断传出。有媒体曝出，继杭州出台“限降令”后，东莞也出现“限降”现象。

　　对此，业内人士表示，在市场预期房价下滑的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标尚有较大差距，部分房企选择降价跑量。而地方政府出于财政收入等方面的考虑则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑，这表明部分地方调控已经从防止房价“大涨”转向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或导致部分房企本已趋紧的资金链愈发吃紧。

　　托市

　　杭州东莞相继出台“限降令”

　　日前，有报道称，东莞世纪城幸福公馆项目，最新一期特价房项目因降价幅度达21%，根据政府出台的“超过备案价15%降幅，需重新备案”规定，该项目被限制网签。

　　对此，东莞房管局相关人士向《经济参考报》记者表示，这不是东莞最新出台的政策，早在2011年该政策就已出台。

　　据了解，2011年，为防止开发商报价虚高、高报低卖，东莞住建局、房管局、物价部门联合出台《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定即日起所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

　　上述人士表示，当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

　　这意味着，彼时为杜绝开发企业随意报高房价误导消费者的行为，而如今却成了“限降”工具。

　　对此，上述人士指出，媒体报道有过度解读的成分，政策初始意图并不是为了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在楼市降价敏感的时点，杭州市出台了类似的“限降令”。

　　23日，杭州市出台政策：商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。

　　据了解，在政策出台前一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。具体为，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整，实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的，需重新备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。

　　杭州市物价局相关负责人表示，“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”

　　该负责人同时指出，商品房降价和优惠促销时，应做到范围明确、规则透明、幅度合理，清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。不得以虚假折扣销售，不得使用含糊其辞、容易使人误解的标价方式或销售术语。

　　该负责人还表示，房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格，政府部门会根据开发企业的调价申请及时进行办理。

　　有房地产企业负责人向《经济参考报》记者确认，房企已经收到相关通知，如果降价幅度超过备案价的15%，将无法进行网签，要么取消交易，要么调整价格重新备案。

　　吃紧

　　地方政府财政收入下滑

　　对于“限降令”的出现原因，中原地产市场总监张大伟表示，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。他认为，杭州等“限价令”政策的出现，其根源是整体楼市或区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防止房价“大涨”转变到了防“大跌”。

　　今年2月份以来，由杭州等地掀起的楼市降价潮由长三角城市向全国范围扩散。这背后是楼市成交量下滑，促使开发商选择“以价换量”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月前25天，全国范围受统计的54个城市合计住宅签约套数为155906套，环比2014年4月的162714套下调4.22%。与2013年5月同期的193382套，则同比下调了19.4%。

　　而在成交下滑的影响下，投资、土地数据纷纷下降，依靠土地财政的地方政府，财政收支大幅缩减。统计局数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1至3月份回落0.4个百分点，创16个月以来新低。一直是我国投资重点的房地产投资已连续两个月对全国固定资产投资数据形成负拉动。

　　土地收入方面，在2013年不可能出现的流拍现象再现。5月27日，沈阳土地交易中心三块地参与竞拍，但最终，因无竞买人报名参与竞买，这3宗地块全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月来，沈阳共推出18宗地块，其中10块土地流拍。

　　同日，佛山土地市场也经历了无人竞拍而流拍的尴尬局面，而这是佛山土地市场一个月内出现的第二次土地流拍。

　　长沙方面，5月27日，据长沙市国土资源网上交易系统显示，长沙一宗商业用地被长沙香江商贸物流城开发有限公司以1.83亿拍得，而同日出让的另一宗商住用地因无人竞拍而流拍。

　　而值得注意的是，这些城市正是对土地财政依赖程度较高城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%。

　　与此同时，根据财政部此前数据，2014年前4个月，受全国商品房销售额持续下降影响，房地产营业税同比下降4.2%;此外，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献也出现明显回落。

　　隐患

　　房企负债高企资金链紧绷

　　有业内人士指出，在市场预期房价下行的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标较远，部分房企选择放价跑量。地方政府则采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。

　　29日中国房地产研究会发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65 .81%；净负债率均值同比增加15.31%至79.67%，处于历史高位。

　　报告指出，2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势，但是进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值普遍较低，资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。

　　而在负债高企的同时，融资却更加困难。中原地产数据显示，今年前四月房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，连续数月下降。

　　张大伟说，从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上强势美元因素，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

　　“不仅海外融资受阻，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企资金门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。”张大伟说。

　　“在房企负债高企，融资收紧的同时，房企一旦回款不及时，极有可能造成不可控风险。”一位中小型房企负责人表示，几十亿甚至上百亿的资金盘子，有时甚至就是几亿回款不及时，最后一根稻草也能把房企压垮。

　　对此，上海易居研究院副院长杨红旭也表示，“限降令”实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。

　　上述房企负责人表示，房企大幅度降价，一定有其深层次考量，不到迫切阶段，哪个房企也不会大幅度降价，降低利润。因此，政府应减少对此方面的干预，使房企资金能自由周转，以免造成更大的不可控风险。