银行放贷额度收紧 百万房贷“缺口”如何填补

　　房价节节攀升，“钱荒”后贷款更是困难重重。近期，好几位准备出手购房的市民均遇到百万元房贷“缺口”，对于该采取何种方式贷款心中没谱。

　　记者向专业人士了解到，目前利率最低，放款速度最快的依然是公积金贷款，但由于公积金贷款具有上限限制，大部分房贷案例无法做到纯公积金贷款。专业人士建议，在选择商业贷款的时候，应尽量选择一些尚有余力的银行，如果担心放款太慢，不妨接受稍高的利率。而对于一些“另类”贷款模式，一方面涉嫌违规操作，另一方面利率高企，不过贷款时间较短，可以用来“过桥”救急，但不宜用来长期替代商业贷款。

　　文/记者潘彧、李婧暄 实习生卢娜

　　“有公积金贷款指标的市民，基本上都采取公积金贷款或者组合贷。”昨日，保来理财总经理助理卢敏菁介绍，目前纯公积金贷款和组合贷款的比例在整个房贷中占比达到六成，而去年，这个比例大概只有四五成。

　　记者从多家银行了解到，对于首套房贷来说，建农中三家银行有优惠政策，建行实行首套房贷利率最低为基准年利率的九折，农行和中行实行首套房贷利率最低可享九五折，只有工商银行严格实行首套房贷利率为基准利率。而股份制银行方面，招行、光大、广发、中信银行等大多已达到基准利率，仅渤海银行仍有8.5折优惠。一位银行业内人士表示，由于近期额度紧张，各家银行也会根据情况适当调整额度，因此变化比较大。另外，二套房贷方面，各家银行都已统一实行利率上浮10%。

　　此外，记者了解到，公积金贷款并不是每个银行都有资格开展此项业务，除了五大国有行和华夏银行的部分网点之外，其余银行均不受理。

　　公积金：不认贷

　　能采用尽量采用

　　方先生和太太刚还清第一套房的公积金贷款，为了改善居住环境，打算购入第二套住宅。其贷款额度大约在百万元左右。“是用公积金贷款还是商业贷款更划算呢?”方先生表示，由于自己已经用过一次公积金贷款了，担心再用公积金贷款会有最高额度的限制。

　　记者了解到，在目前“钱紧”的大环境下，公积金贷款无论在放款速度还是利率上都明显“跑赢”了商业贷款。而保来理财总经理助理卢敏菁介绍，公积金贷款只要还清后便可以再用来贷第二套房屋的贷款，目前，公积金贷款的利率优惠幅度未变，首套房最低首付两成，并采取公积金贷款的基准利率，五年以上为4.5%，二套房首付至少六成，利率上浮10%，为4.95%。

　　大源按揭的郑大源建议，能够采取公积金贷款的尽量采取。但是，对于有百万元房贷需求的人来说，无论如何规划，都需要用商业贷款。“公积金贷款一个人顶多贷款50万元，夫妇顶多贷款80万元。若有百万房贷压力，纯公积金贷款还不够。”

　　商业贷款：贷款次数受限

　　额度高但利率也高

　　工作不久的颜先生打算购置一套总价为150万元左右的二手小两房，作为首次置业者，他打算贷款100万元。“由于公积金缴款还要两个月才到一年，现在要出手买房只能按照商业贷款模式操作，但是听说目前商贷放款速度太慢，卖家明确表示不欢迎商业贷款。”

　　郑大源表示，相比起公积金来说，商业贷款的额度限制显然要小很多。除了首套房最高贷款7成，二套房最高贷款5成外，对于贷款的上限则没有太多的限制。但是无论是首套房还是二套房，采用商业贷款都面临着利率高企、放款速度过慢的窘境，而且商业贷款的套数认定更加严格，部分交易采用公积金贷款仍有贷款名额，但是商贷已经无法操作。

　　记者了解到，目前首套房贷已经基本没有下浮利率的优惠，大部分都已经回归基准。而放款速度则参差不齐，绝大部分银行的房贷都出现了大面积的拖延现象，等待数月都有可能。若是贷款百万元，即使采取公积金和商业贷款的组合贷形式，商贷部分也一样进展缓慢。

　　专业人士建议，有额度紧张的银行已停止接受房贷申请，贷款人应尽量选择一些尚有余力的银行。不过，若是实在希望放款速度能快一些，只能接受上浮利率。

　　“另类房贷”：

　　利率高 时间短 风险大

　　据了解，由于公积金额度不高，商业贷款限制较多且速度过慢，许多其他名目的贷款产品都可以通过巧立名目的“操作”流入房贷领域。一般，这种贷款需要中介参与。但是，这种“另类”房贷本来的利率通常较高，上浮范围可高至50%，而且贷款时间短，最长难超过10年。同时，“另类”房贷的风险也不小。业内人士介绍，如果银行发现你申请贷款却没有用到指定的流向去，会立刻被要求归还贷款。“若不及时归还，将会被纳入信用记录，以后再贷就难了。”

　　1

　　个人抵押贷款

　　银根收紧 一般需2个月才能放款

　　门槛：一般各家银行多接受房产作抵押物

　　贷款额度：一般是抵押物估值的50%~70%

　　利率范围：上浮10%~40%

　　据了解，目前，抵押贷款可获得的贷款额度一般是抵押物估值的50%~70%，利率方面则一般都要上浮10%，随着近期银行信贷额度的紧张，利率一般要上浮到20%~40%。

　　审批时间方面，由于信贷额度紧张，目前各家银行的资料审批至少需要1个月，“到最终放款有可能都要2个月了。”一位商业银行个人贷款业务经理洪先生(化名)表示。事实上，目前各家银行提供的抵押贷款主要接受房产作为抵押物。与房贷不同的是，大部分的抵押贷款需交抵押物的评估费用，约1000元。

　　2

　　个人信用贷款

　　放贷快 限制条件多

　　门槛：虽无抵押但须拥有“白金”级别并提供资产证明等

　　贷款额度：少则几万元，高则达几百万元

　　利率范围：上浮至少50%

　　目前广州市场上的个人纯信用贷款，利率一般都在上浮50%起，大部分利率在9%以上，最高达11%。

　　“审批放款周期一般是1周左右，但是也要看是否处于月初月末和相关时点，利率要看个人征信和贷款额度，因人而异。”一位股份制银行业务经理小王表示。条件方面，不仅需要客户提供身份证、工作证、收入证明，有些还需要提供比如房产、汽车等私人资产的证明或者在该行有相当额度的存款证明。

　　虽然银行都宣称相关信用贷款的额度最少几万元，最高可以去到500万元，但事实上想要拿到心仪的贷款额还是很困难的。

　　3

　　大额信用卡贷款

　　未能分期付款须交高额滞纳金

　　门槛：需要提供多项资产证明

　　贷款额度：一般为50万元

　　利率范围：手续费 滞纳金 额外利息

　　“通俗地说，就是申请一张较高额度的卡，如果有需要就可以从中转钱出来花。”洪先生表示。以华夏银行一款大额信用卡贷款为例，客户持本人身份证、公司工作证、收入证明、金融性资产、非金融性资产证明等，到银行柜台申办。贷款金额要看个人具体资信状况，相关客服人员表示，广州一般个人信用卡贷款50万为大额。

　　此外，至于客户若未按期还款，相关客服人员表示，银行会每一期额外收取滞纳金即未还金额的5%。

　　温馨提示：

　　现在房贷首选为公积金贷款。尤其对购买多套房的市民来说，商业贷款认房又认贷，贷过两次的无论还不还清都不能再贷第三次;而公积金贷款只要还清贷款就可以再申请贷款，而且在条件符合的情况下，可享受最高额度。

　　而“另类”贷款大都是短期“过桥”“补漏”，不可能当作长期按揭的方式。