银行继续收窄房贷利率 “钱荒”对楼市影响有限

　　李东是在广州工作了四年的白领，打拼了四年，明年打算与女朋友喜结连理，最近他们正在为买房犯愁。不少银行都收紧了首套房贷，不仅利率上浮了，甚至连申请、放款都难。“我们两个工资都不是很高，两家人凑齐首付，打算买一套140万元左右的房子，贷款需要100万元，但算下来每月还款要近7000元，利率再上浮压力更大了。

　　事实上，即便过了6月末的“中考”，银行不仅没有放宽贷款发放，近期反而逐步上浮个人住房贷款利率，多家银行不仅将原来有的首套房贷利率折扣取消，甚至有银行表示已经基本上不怎么发放首套房贷。

　　调查：银行继续收窄房贷利率

　　近日，“钱荒”余波未了，广州地区多家银行纷纷取消首套房贷利率优惠，而且审批时间加长，申请难度加大。记者近日以购房者的身份咨询了广州市各大银行，进一步了解目前广州各大银行的房贷情况。

　　其中，广发银行市内某银行客户经理告诉记者，该行首套房贷利率将从最初的9折转变为9.5折，并于今日开始执行。此外，农业银行也将首套房贷利率由9折升至9.3折，工商银行也在短时间内从8.5折收窄到9折、9.3折，继而在上周正式取消优惠折扣，实行基准利率。其他十多家银行首套房贷利率也均维持基准利率水平。

　　记者了解到，目前广州市二套房首付均为六成，建设银行二套房贷款利率上浮基准利率的10%，其消费贷款的贷款利率则要上浮25%。兴业银行根据客户资产的质量和数量，将优质客户与普通客户的二套房贷款利率上浮比例分别设定为10%和20%。除上述银行外，其余多家银行的二套房贷款利率均上浮基准利率的10%。

　　由于目前市场资金紧张，除了利率上浮之外，多数银行放款额度受限，个别银行甚至暂停了贷款业务。平安银行一客户经理表示：“首套房没有利率优惠的，而且现在我们支行的房贷业务基本都停掉了。”不少银行的客户经理都暗示，资金紧张情况不知何时才能缓解，预计未来一段时间内将会趋于惜贷。

　　另外，多家银行也对二套房换房的贷款需求抓得更严。有银行客户经理称，如果夫妻双方都有过一次贷款买房记录，在当前“既认房，又认贷”的政策背景下，即便卖一套房子来换房，个人商业贷款也无法审核通过。不过，客户经理表示，公积金是不要求呈现购房者个人贷款记录的，因此在该夫妻二人卖出一套房后，可以根据“认房”再次通过住房公积金贷款来实现购房计划。

　　不难发现，银行对当前个人住房贷款额度均有所收紧，放款速度也实行“拖”字诀。民生银行营业部个人住房贷款一位负责人称：“申请房贷的流程，尤其是与银行合作的楼盘办理相关证件，大都需要1个月左右的时间。目前，各家银行都放缓了速度，银行放款基本上得1个半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公积金申请房贷，可能排队的时间还要更长。”

　　进入7月份后由于贷款额度日趋紧张，中信银行的个贷部一客户经理表示，正常情况下，1个月内就可以放款。而现在部分接单员4、5月的单子还没有放出来，整个周期在近期内没有办法缩短。”

　　探因：银行贷款额度受限

　　自今年初“国五条”颁布以来，房地产行业融资遂被迫收紧。但6月份的“钱荒”直接加速了房贷从宽松到收窄的脚步。受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响，银行流动性困局似乎仍未突围，银行依然在继续收紧个人住房贷款额度，并逐步调整其贷款业务。

　　某国有大型银行广州分行一客户经理指出，从银行自身来看，上半年的贷款额度基本已经满了，以往出现这种贷款资金缺口的时候，央行会释放出一些额度出来，但今年央行却改变了以往的做法，没有松口，导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

　　业内人士分析指出，这次央行不肯释放更多的流动性，已经表明货币政策转向稳中趋紧，银行提高个人住房贷款的要求也在情理之中。不过，这并不仅仅是个人住房贷款业务遇到问题，房地产开发贷款业务同样如此。“在5月中旬，各地对房地产贷款的审批已经收紧。只不过大家的注意力都集中在房价行情，忽略了房地产资金状况的变化。”国内某地产中介代理公司市场总监表示。

　　日前，有业内银行理财专家为此算过一笔账，假设银行有100万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率，100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款，还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久，资金很难迅速返还给银行。

　　倘若贷给小微企业客户，贷款利率则普遍上浮30%—40%，1年至少可获得约4.67万元利息，如果维持利率不变的情况下，5年累计利息可获23.35万元，比住房贷款多挣3.98万元。

　　而对于有置业刚需的贷款人来说，银行收紧首套房贷意味着一笔更大的开支。记者算了一笔帐，对于首次置业者来说，若商业贷款100万元，20年等额本息还款，两个月前按照基准利率8.5折来算，每月还款6917元，但取消了8.5折后，月还款需要7485元，每月多还568元，20年下来要多还利息13.63万元。

　　置业：“钱荒”对楼市影响有限

　　“钱荒”会否蔓延到楼市?若持续下去，这将对备受投资者关注的未来房价走势和房地产市场的发展有何影响?

　　日前，恒德投资董事长王瑜接受记者采访时表示，目前市场上整体流动性是过剩的，央行手上仍有很多存款准备金，因此“钱荒”只是短期现象，但它会持续一段时间。银行和其他金融机构对目前存贷期限结构的调整客观上也会延长其持续的时间。“钱荒”之后有可能导致银行主动收缩资产负债表和降低杠杆，从而影响企业贷款总量和利率水平。

　　据21世纪不动产一位分析师表示，“钱荒”并未蔓延到楼市，2013年上半年，各大房企的销售情况普遍较好，从去年下半年以来商品房持续畅销，使得很多房企迫切需要补仓土地，而5月以来，各地优质土地接连出让，继而“地王”频出。

　　该分析师进一步指出，近期一线城市土地市场异常活跃，这也在一定程度上反映了房地产行业的资金目前为止尚处于充裕状态，与当前的“钱荒”形成了鲜明的对比。此外，在广州二手房市场，从今年2月份到5月份，二手住宅市场成交量已连续四个月出现明显超越一手的现象，丝毫看不出“钱荒”的迹象。

　　有业内人士指出，在银行个人资产业务方面，个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷，房贷业务的占比总体上在下降，而经营性贷款在上升。这跟银行利润的增长有较为密切的关系。就房贷业务利率水平而言，其对银行来说利润并不高，因此银行需要压缩房贷业务，延后对个人住房贷款的审核放款。7月份过后，银行个人住房贷款额度会逐步宽松，彼时居民家庭首套自住购房贷款需求将会得到进一步满足。因此，目前这轮贷款利率上浮并非始于6月下旬银行间流动性紧张之后，而是在年初甚至去年底就出现的现象。

　　值得投资者注意的是，目前来看，今年下半年，一线城市供需不会发生激烈变化，楼市总体将保持平稳，期望房价下跌是不现实的，但大涨的理由也不充分。消费者完全没有必要因为“钱荒”的传闻，就影响自己的买房决定。(记者 黄倩蔚 实习生 魏可非)