输血房地产 银行不良和净息差承压

        除了同业业务之外，房地产贷款也是城商行和农商行利息收入的主要来源。然而，在房地产价格和销售面积下滑的趋势下，城商行和农商行面临着资产质量恶化以及净息差收窄的压力。

        从2013年房地产贷款占比来看，部分城商行和农商行的房地产贷款占比高达15%，甚至超过20%。但今年以来，这一趋势已经有所放缓。

        城商农商行房地产贷款占比高

        就2013年房地产贷款总量来看，国有五大行是主力，工农中建四家银行的房地产贷款额度都超过5000亿元，交行的房地产贷款额度也超过2000亿元。但从房地产贷款占比来看，除了农行超过10%达到11.3%之外，其余四家均分布在6%至8.5%。

        而就比例而言，城商行和农商行的比例明显较高，甚至高达15%至20%。

        北京农村商业银行2013年房地产行业贷款329亿元，占比13.94%，仅次于占比20.11%的票据贴现；上海农村商业银行2013年涉及房地产贷款395亿元，占比17.96%，仅次于占比18.49%的制造业。

        房地产贷款占比较高的还有上海银行房地产贷款占贷款总额13.98%，为最大贷款投向；成都银行房地产贷款占比12.63%；盛京银行房地产贷款占比18.90%；东莞银行房地产贷款占比为16.94%。

        此外，北京银行2013年年报也显示，2013年该行房地产行业贷款691亿元，在该行全部贷款中占比14.88%，仅次于占比23.62%的制造业；天津银行2013年房地产贷款也达到148亿元，占比10.05%；汉口银行和大连银行也分别达到9.75%和9.46%。

        在房地产贷款风险逐渐增加的背景下，多家城商行2014年一季度报告称，将加强房地产行业等重点领域的风险防控，严防信用风险和外部风险传染扩散。

        今年4月，全国商品房单月销售面积7598万平方米，同比下降14.3%；前3个月销售面积累计同比下降3.8%，前4个月扩大至下降6.9%。

        申银万国证券分析认为，最主要的原因是降价及资金链断裂传闻致市场博弈导致观望情绪的进一步加深。

        全国房地产交易量对于银行不良贷款而言至关重要。高盛研究认为，2013年中国银行业在房地产行业中的信贷敞口达到了GDP的67%，与发达国家相似；但其中银行对于房地产开发商以及地方政府融资平台的信贷敞口明显偏高。

        央行在此前的《中国金融稳定报告2014》中也表示，2013年银行业金融机构的不良贷款保持较低水平，但地方政府融资平台、房地产和产能过剩行业的风险不容忽视，房地产市场大幅波动对银行信贷资产质量的影响值得关注。

        银行开始收紧涉房融资？

        房地产的冬天似乎将要到来，地产泡沫之忧逐渐上升。国家统计局数据显示，今年前4个月，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，而房屋新开工面积43234万平方米，跌幅更是达到22.1%。

        多名分析人士认为，一个可能的原因是房地产开发商面临的融资环境更严峻、融资成本更高。

        事实上，房地产贷款已经出现放缓的迹象。央行数据显示，截至2013年末，主要金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19.1%，增速比上年增加6.3个百分点。但今年一季度这一增速已经出现放缓，截至3月末，主要金融机构房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末回落0.3个百分点。

        与此同时，房地产贷款余额占各项贷款余额的比例以及新增房地产贷款占各项贷款的新增额的比例均在下降。

        央行数据显示，2013年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，同比增加1.2个百分点。全年新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元，新增贷款额占各项贷款新增额的28.1%，比上年高10.7个百分点。

        但今年一季度，房地产贷款余额占各项贷款余额的比例较去年年末下降0.4个百分点至20.6%；一季度新增房地产贷款7971亿元，占各项贷款新增额的比例下降1.7个百分点至26.4%。

        此外，多名银行业人士对《第一财经（微博)日报》表示，多家银行从去年第四季度就已经在收紧按揭贷款，要么直接提高利率，要么拖延时间不放款。

        “每年年底出现这样的事情可以理解，关键是，这样的行为在信贷充裕的一季度发生，足以说明银行对这块业务的担忧。”瑞银证券策略分析师蒲延杰对《第一财经日报》表示。

        资产质量承压

        年初至今，国内银行业的不良贷款余额和不良贷款率已经出现较大幅度的“双升”局面。

        高盛研究还认为，资金成本和房地产市场困境将使银行中期内不良贷款和净息差持续面临压力。

        “虽然大量潜在风险同时爆发造成资产质量迅速恶化的可能性很小，但是房地产贷款风险、贷款恶化风险不断积聚导致的不良贷款率短期内小幅增长的情况看来难以避免。”一名银行业人士告诉《第一财经日报》。

        瑞银证券最新研究称，一季度商业银行资产配置在“规避地产、回归货币市场”，正是对风险的逐渐认识，银行将资金慢慢挪至风险不高的货币与债券市场，甚至主动囤积在中央银行账户。

        蒲延杰表示：“几个证据足以表明这一现状：按揭贷放款慢，利率高，难度大，个人按揭贷累计增速已经为负；个别银行表外非标业务增速放慢，一季度地产信托终结了连续7个季度的增长趋势；长短期利率走势分化，结束了3个季度来的平坦化趋势；银行配债力度在加大，尤其是银监会11号文之后农商行和农合行配债迅猛。”

        “在地产行业不确定性暂未消除的前提下，商业银行资产配置行为将延续一季度的思路。”瑞银证券认为。

        此外，中金公司首席经济学家彭文生近日表示，要容忍房地产价格下跌，只有通过房地产价格下跌，只有通过增长的放缓才能让银行业的坏账一定程度地暴露，只有在银行坏账有一定程度暴露的基础上，政府才能真正地强有力地去干预，处理银行的坏账。