【天地网讯】
“第一大股东福田国资持股不到10%，花30亿就得到控制权和溢价，这是一桩不错的投资。”
一波未平，一波又起。
刚刚被生命人寿大幅增仓的金地集团(600383.SH)又迎来了另一家险资安邦财险的接力举牌。原本股权就分散的金地集团，其控制权可能面临变数。
华南一位投行老总向理财周报记者透露，早在4-5个月前已预料到金地集团可能会被举牌。“第一大股东福田国资持股不到10%，不用花30亿就能得到控制权和溢价，这是一桩不错的投资。”
与此同时，另一家股权分散的地产公司上海新梅(600732.SH)近日也遭遇举牌。“地产股处于底部，类似的举牌现象未来还会有。”资深地产研究人士表示。
30亿撬动300亿的买卖
四大地产龙头之一的金地俨然成为了险资眼中的“香饽饽”。
11月28日，金地集团公告称接到第二大股东生命人寿保险股份有限公司(下称“生命人寿”)通知，截至2013年11月27日，其通过二级市场交易累计持有公司股份表决权已达5%。
12月3日，离生命人寿举牌不到一周，金地集团又收到第三大股东安邦财产保险股份有限公司(下称“安邦财险”)通知，称其通过二级市场交易累计持有公司股权已达到5%。
接连被两家保险公司举牌的金地集团，一时成为市场关注的焦点。华南某投行老总透露，4-5个月之前他们已经预料到金地可能会被举牌。“股权比较分散，第一大股东才占7%左右，同时财务状况比较好。理论上来说，市值不大，账上很多现金，花不到30亿就能成为它第一大股东。仅从举牌的价值来说，不考虑任何其他因素的话，它是很有可能被举牌的。”
目前金地集团市值约为276亿元(截至12月6日收盘)，相当于万科A(955亿)的29%，保利地产(642亿元)的43%，招商地产(369亿元)的75%。即使意图持有金地集团10%的股权，所需资金也不超过30亿元。
在记者接触到的多位券商人士看来，如果举牌方是为控制权而来，斥资不到30亿不仅能控股这个市值近300亿的地产龙头，还可能迎来其潜在爆发增长，是一笔划算的投资。
华南一位券商研究员认为：“金地近几年没有其他三家发展得好，主要是2009、2010年拿了比较多的地，受调控影响产品卖得不是太好。2013年业绩估计也不会太好。但随着高价地都消耗得差不多了，产品结构又调整到比较好的状况，目前处在转折点了。”
今年金地集团的业绩还不算突出。1-11月公司累计签约金额达到390亿元，相当于万科A(1598.8亿元)的1/4。按报表结算口径，瑞银证券12月2日最新预测金地集团2013年营业收入为362亿，同比仅增长10%。
据分析，其业绩拐点将于2014年到来。前述华南投行老总也表示，“金地账上有很多现金，负债率也不高，这个公司目前的情况可塑性比较强。”
和其他地产龙头一样，金地集团的现金流充沛。截至2013年三季度末，金地集团在手货币资金约183亿，是短期借款加一年内到期的非流动负债余额(109亿)的1.68倍。同时其净负债率仅为67.06%。
除现金流之外，土地储备可能是险资看中金地集团的另一关键因素。今鹰地产营销总经理林晓华告诉记者：“无论是商业还是地产，其账面价值并没有完全反映它的实际价值。一般来说，这种大型的保险企业，现在最看重的是土地价值的再评估，它追求一个长期的、稳定的投资收益，金地这种老牌的地产公司有许多投资性土地，一旦重估溢价，股东可以享受到股票溢价。
根据山西证券11月8日研报测算，目前金地集团项目土地储备约1963万平方米，能够满足公司未来3年的开发需求。而这些土地资源是金地的核心价值所在。
“金地近两年股价都处于一个很低位的盘整，但它具备很多优质资产，价值有所低估。保险资金选择在这个节点加仓有一定原因。”
截至12月6日金地集团报收6.18元/股，为招保万金中最低。瑞银证券12月2日曾发研报预测其12个月目标价为8.24元，较目前增长33%，潜力较大。届时金地集团的市值将达到368亿(总股本44.72万股)。
“目前地产股价值仍处于低估状态。投资者看好金地，低价的时候买入，这完全是有可能的。”华南某地产研究员告诉记者。
“三足鼎立”控制权隐忧
“但是，这些险资举牌金地的目的到底是什么呢，是为了控制还是财务投资，这个就不好说了。”前述华南投行老总表示。
记者接触到的多数券商人士均提到了金地股权结构分散的问题，认为这是其遭到险资扎堆举牌的客观原因。
在招保万金中，招商地产和保利地产的股权都较为集中，第一大股东持股比例均在40%以上;其次是万科，控股股东仅持股14.7%;金地股权最为分散，第一大股东深圳福田投资发展公司(下称“福田投资”，隶属深圳福田国资委)仅持7.851%。
“金地股权很分散，第一大股东福田国资委持股比例10%都不到，外来公司想争夺控股权也不是不可能。”前述华中券商人士表示。
二、三股东接连举牌，使得金地集团本就分散的股权格局面临更多变数。
今年1月15日，生命人寿首度举牌金地集团(仅斥资16.61亿元)，此后增持步伐并未停歇。到11月1日，生命人寿旗下两款产品已合计持有金地集团7.852%的股权，恰好超过第一大股东福田投资。
无奈之下，11月5日，福田投资联合自然人何大江成为一致行动人，将合计持股比例提高至8.023%，从而力压生命人寿一筹。对此，生命人寿进一步增持，于11月15日将其持股比例提高至8.009%，再次逼近福田投资。
但就在市场期待双方之争进一步升级之时，局势却突然发生了变化。金地集团于11月19日公告，生命人寿将其所持2.15亿股股份(占比为4.808%)全权授予福田投资行使股东表决权，期限截至2014年6月，生命人寿有表决权的持股比例由此暂时降至3.2%。福田投资的大股东地位也因此暂时得以保全。
而貌似和解的背后，却是生命人寿突如其来的再次举牌。仅在近1周的时间里(11月15日至27日)，生命人寿又出人意料地增持了1.8%的股份，除去让渡的4.808%股权外，将手中剩余的持股表决权再次提升至5%，似有“以退为进”谋求话语权之意。同时生命人寿“不排除继续增持”。
而就在生命人寿与福田投资关于控制权之争尚未了结之际，又一家险资安邦财险仅凭增持0.1%(从4.9%增持至5%)的股份而举牌，个中用意颇值得玩味。
一时间福田国资委与这两大险资形成了三足鼎立态势。福田投资后续是否会进行反击牵动着市场的神经。
据官网介绍，福田投资成立于1983年11月29日，注册资本50512.51万元，是深圳市福田区政府唯一全资国有企业。主要从事股权管理、创投基金管理、科技产业园区开发和商业物业经营管理业务。
记者接采访到的一位资深地产顾问认为福田投资不会采取举措。“一方面，金地是公共上市公司，不是央企，在房地产市场不会受到央企的政策优待，所以福田国资委没有意愿去增资扩股;另一方面，深圳国资委倾向于投资它自己绝对控股的地产公司深业集团，其他上市公司对它的意义不是很大，控制不了;再者国家现在在调控房地产，国资委的钱是不能拿去买房地产公司的股票的。所以它只是保持一个相对控股，经营还是在管理层手上，金地只是名义上的国企。由于第一大股东在转让过程中需要很多的审批，比较复杂，未来它的方向还是股价上升到一定的程度，减持掉，转移出来可能性比较大。”
他还表示，生命人寿对福田投资授权应该是双方磋商的结果。“这个授权是有期限的，让福田国资委有一个大股东名义，让它不用在市场上增持。国资去增持，审批是很麻烦的。所以需要放弃一部分投票权来换取福田国资委的默认。但是未来的目标是不变的，趁股价低迷，多吸收一些股份，将来有望得到溢价和控制权。”
12月5日上午11点40左右，记者来到位于深圳市福田区上步南路锦峰大厦A座27层的福田投资。一出电梯门透过玻璃门就能见到福田投资字样的幕墙。
经指引记者来到了人力行政部办公室，提出想采访金地集团被举牌一事后，坐在办公桌上的一位中年工作人员立马起身，脸色拉下来站起来“送”记者离开，“我知道你想问什么，我们没有可以透露的信息。”
举牌险资起底
至于举牌金地集团的险资意图何为，市场也在观望和猜测。
12月5日10点20左右记者来到位于深圳福田区益田路西6009号新世纪商务中心第33层的安邦财险深圳分公司。负责品牌宣传的人士表示，“这个都是集团的决策，我们只是分公司，你要问就去集团那里问。”至截稿日记者无法与其总部取得联系。
随后记者来到深圳福田区益田路荣超商务中心A栋32层的生命人寿总部。品牌宣传部人士表示，“关于金地集团的事情我们不接受媒体采访。上面也没有给我们说如果媒体来问，我们要怎么回应。”
至此举牌相关方均未有明确表态。
多位地产分析师告诉记者，“事实上，福田国资委对金地的控制是比较弱的，它也没太管，控制权还在管理层手上，想控制还是有难度的。股权比例达到第一后，要开董事会，如果管理层、董事会不支持还是比较曲折。以往生命人寿和安邦财险也没怎么参与公司管理，就是投一下票，对经营不太在意。”他们认为，这两家保险公司应倾向于做财务投资。
“保险公司一般都不会想拿控制权的。像生命人寿，它毕竟是一家金融机构，如果控制一家企业，银监会、保监会可能会有说法。现在更像是做一个财务投资。保险公司现金流很好，它的这些举牌是拿产业资金来做的，一般倾向长期的价值投资。”
也有投行人士表示期待实际控制权变更。“这两年金地做的很一般，但是它的基础很好，如果换成民营控制，会有更大的发展潜力。”
统计发现，A股中仅精达股份(600577.SH)中途被保险公司拿走控制权，并且是出于被迫划转。
那么，这两个险资为何青睐地产公司金地集团?
金地内部人士这样回应：“不管是生命人寿还是安邦财险，这些都是股东的市场行为，他们的想法我们也不清楚。我们关注自身的发展，公司目前经营、管理、人员正常稳定。”
记者注意到，生命人寿除持有金地9.8082%的股份外，在其披露的数据中还显示，于上市房企中，其持有、控制境内外其他上市公司5%以上股份的企业还包括深圳佳兆业集团，持股比达9.12%。生命人寿对房地产的热度可见一斑。
据官网资料，生命人寿成立于2002年，总部与金地集团一样位于深圳，现任董事长张峻。公告信息显示，其十大股东中有两个是地产公司。
有分析人士指出，生命人寿董事长张峻早年从事过房地产开发，熟悉对房地产公司的投资。去年初，香港上市房企佳兆业前总裁黄传奇离职后加盟生命人寿。对此，业内曾有预测生命人寿将倾向对房地产行业进行投资。
至于安邦财险，其究竟是助力福田投资，还是结盟生命人寿，抑或仅仅是财务投资?官网显示，安邦财险成立于2011年12月31日，注册资本90亿元，安邦财险集团持有其90%股权。另外4个股东中有2个从事基建和房地产业务。
(理财周报)
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